Bereken jouw maximale hypotheek

Of je nu al een droomhuis op het oog hebt of je nog aan het oriënteren bent, je hebt waarschijnlijk één prangende vraag: hoeveel kun je krijgen aan hypotheek? Dat bereken je eenvoudig zelf met onze handige rekentool. Krijg binnen een paar minuten een eerste indicatie van jouw maximale hypotheek.

Bereken hoeveel jij kunt lenen

Hoofdstuk 1

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een lening met jouw woning als onderpand. Een huis is een prijzige aankoop (misschien wel de grootste die je ooit doet!), dus waarschijnlijk heb je niet zomaar genoeg geld liggen om je huis in één keer te betalen. Daarvoor sluit je dus een hypotheek af, net als bijna iedere huiseigenaar in Nederland.

Voor wat, hoort wat

De hypotheek is de lening die je afsluit om (een deel van) de koopprijs van je woning mee te betalen. Ook een verbouwing of duurzame maatregelen kun je soms meefinancieren in je hypotheek.

Het geleende bedrag (de hoofdsom) betaal je over het algemeen binnen de looptijd van 30 jaar terug aan de bank waar je de hypotheek hebt afgesloten. Dat doe je door maandelijks op je hypotheek af te lossen. Vaak mag je daarnaast elk jaar boetevrij een bedrag extra aflossen, mocht je dat willen.

De bank leent je natuurlijk niet zomaar geld uit voor je woning. Daarom betaal je naast aflossing ook rente aan de bank. Dat is de beloning die de bank ontvangt voor het beschikbaar stellen van het geld.

Hoofdstuk 2

Hoeveel kun jij aan hypotheek krijgen?

Je kunt niet zomaar elk mogelijke bedrag aan hypotheek krijgen. De bank wil graag zekerheid hebben dat jij je maandlasten voor je hypotheek kunt blijven betalen – ook over een aantal jaar. Daarom kijkt de bank naar jouw persoonlijke en financiële situatie om te bepalen hoeveel jij aan hypotheek kunt krijgen.

Wil je alvast een eerste indicatie krijgen van jouw maximale hypotheek? Bereken het zelf met de rekentool hieronder.

Bereken jouw maximale hypotheek

Hoe bepaalt de bank je maximale hypotheek?

Voor het bepalen van je maximale hypotheek kijkt de bank in eerste instantie naar je inkomen (en naar het inkomen van je eventuele partner). Koop je samen met een partner een huis? Dan is het mogelijk om het inkomen van degene die het meest verdient zwaarder mee te tellen dan dat van de andere partner.

Naast je inkomen uit loondienst of uit je onderneming, kijkt de bank ook naar factoren als leeftijd (zeker als je 55+ bent en binnen niet al te lange tijd met pensioen gaat), eventueel ouderschapsverlof, terugkerende lasten en naar het bedrag aan spaargeld die je kunt inbrengen. Ook de eventuele overwaarde of restschuld op je eerdere woning telt mee. Je overwaarde kun je via een overbruggingskrediet zelfs al voordat je je eerdere huis hebt verkocht meenemen voor de financiering van je nieuwe woning. Mocht je overwaarde hebben en willen verhuizen, dan is het ook goed om je in te lezen in de bijbehorende bijleenregeling.

Je toetsbare inkomen kan naast je maandinkomen ook bestaan uit:

  • partneralimentatie die je ontvangt
  • een eventuele uitkering
  • een jaarlijks terugkerende eindejaarsuitkering
  • vakantiegeld dat je van je werkgever ontvangt
  • een onregelmatigheidstoeslag (of andere vormen van variabel inkomen)

Verder vraagt de bank om inzicht in je maandelijks terugkerende lasten. Ook schulden vallen daaronder; een hypotheek met BKR kan wat lager uitvallen. Bij het BKR geregistreerde schulden zijn voorbeeld:

Een hypotheek met schuld afsluiten kan wel degelijk mogelijk zijn. Houd er wel rekening mee dat een schuld je toetsbare inkomen verlaagt. Terugkerende lasten (zoals afbetaling van een schuld) gaan immers af van het bedrag dat je maandelijks te besteden hebt.

Soms helpt het voor je hypotheek om bepaalde schulden in één keer af te lossen als je daar de mogelijkheid voor hebt.

Hypotheek afsluiten als je in loondienst werkt

Als je in loondienst werkt, kijkt de bank met name naar jouw inkomen uit loondienst (eventueel aangevuld met een eindejaarsuitkering, vakantiegeld of een onregelmatigheidstoeslag). Het beste scenario voor je hypotheek is als je een vast contract hebt. Dat geeft de bank zekerheid over je toekomstige inkomen, wat vaak gunstig uitpakt voor je hypotheek.

Wat als je een tijdelijk contract hebt?

Wil je een hypotheek afsluiten zonder vast contract? Geen zorgen, er zijn ook mogelijkheden voor een hypotheek zonder vast contract! Misschien wil je werkgever wel een intentieverklaring afgeven. Daarin verklaart je werkgever de intentie te hebben jou op termijn een vast contract aan te bieden. In het laatste geval telt de bank je inkomen vaak alsnog op dezelfde manier mee als wanneer je een vast contract zou hebben.

Kun je geen intentieverklaring afgeven? Vraag dan een werkgeversverklaring aan bij je werkgever waarin je loon en contractduur staan. Ook met een tijdelijk contract zijn je kansen op een hypotheek niet direct verkeken. Soms is het bijvoorbeeld mogelijk om jou als flexwerker mee te tellen en daarvoor naar je inkomen uit de afgelopen drie jaar te kijken.

Hypotheek afsluiten als je ondernemer bent

Wanneer je zzp’er of IB-ondernemer bent, gaat het berekenen van je maximale hypotheek net even anders. Als zzp’er heb je vaak een variabel inkomen. Daarom kijkt de bank niet alleen naar je maandinkomen, maar ook naar je jaarinkomen van de afgelopen drie jaar. De bank neemt daarvan het gemiddelde en telt dat mee als je jaarinkomen. Door die rekenwijze kan je hypotheek wat lager kan uitvallen als je één of twee jaar geleden nog relatief weinig verdiende.

Meer weten over een hypotheek als zzp’er of IB-ondernemer? Lees ons stappenplan voor een zzp-hypotheek.

Wat als je nog geen drie jaar zzp’er bent?

Ook als je nog geen drie jaar ondernemer bent, zijn er bij sommige banken mogelijkheden om een hypotheek af te sluiten. Bijvoorbeeld door je eerdere inkomen uit loondienst bij je inkomen uit je onderneming op te tellen. Tenminste, als je wel minimaal één jaar zzp’er bent. Een van onze Hypotheekexperts vertelt je graag meer over de mogelijkheden.

Ook kan het helpen om een Arbeidsmarktscan te laten zien. Daaruit blijken jouw kansen op de arbeidsmarkt als je opnieuw in loondienst zou gaan. Hierbij wordt bijvoorbeeld gekeken naar je leeftijd, opleiding en het werkaanbod in de branche waarin jij werkt.

Hypotheek afsluiten als je flexwerker bent

Ook voor flexwerkers zijn er soms wel degelijk mogelijkheden voor een hypotheek. De bank kan jouw inkomen op dezelfde manier meetellen als bij ondernemers wanneer jij een perspectiefverklaring kunt overhandigen. Zo’n verklaring kun je opvragen bij het uitzendbureau waarvoor je werkt.

Daarnaast kunnen diverse factoren meehelpen om toch een hypotheek te krijgen. Bijvoorbeeld de inbreng van eigen geld of het hebben van een partner die wel een vast contract heeft.

Let op: je kunt maximaal je woningwaarde lenen

Er was een tijd waarin je meer mocht lenen dan je woningwaarde. Dat is nu niet meer het geval. Je hypotheek mag niet meer bedragen dan de taxatiewaarde van je woning – ook niet als je inkomen een hogere hypotheek toelaat.

Wel maakt de bank daar een uitzondering op als je een deel van je hypotheek wilt gebruiken voor energiebesparende maatregelen. Bijvoorbeeld voor zonnepanelen, betere isolatie of een warmtepomp. In zo’n geval mag je tot 106% van je getaxeerde woningwaarde lenen (die overigens hoger ligt dan je WOZ-waarde. Ook maak je als starter in sommige gemeenten aanspraak op een Starterslening, waardoor je extra budget hebt voor je eerste woning.

Ook een optie: een huis kopen met je ouders

Ben je starter op de woningmarkt en wil je dus een startershypotheek afsluiten? Door de gespannen woningmarkt en de hoge huizenprijzen is het voor sommige starters lastig om aan een huis te komen. Het kan dan fijn zijn als je ouders financieel kunnen bijspringen.

Je kunt op diverse manieren een huis kopen met je ouders, bijvoorbeeld door samen een generatiehypotheek af te sluiten. Ook kun je je ouders vragen om garant te staan voor de hypotheek. Dit biedt de bank meer zekerheid over de terugbetaling van je hypotheek. Let in elk van die gevallen wel goed op hoe het zit met de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheek; die zal deels of zelfs volledig bij je ouders komen te liggen.

Verder is een belastingvrije schenking een optie als je ouders spaargeld kunnen missen. Je kunt daarmee extra geld inbrengen, waardoor je een lagere hypotheek nodig hebt.

Andere optie: Duokoop

Is het niet haalbaar voor je ouders om jou te steunen bij de aankoop van een huis? Dan kun je ook kiezen voor Duokoop. Je koopt dan enkel de woning; de grond daaronder wordt gekocht door een stichting aan wie je maandelijks een bedrag aan huur betaalt. Dit kan aanzienlijk schelen in de koopsom die je voor de woning moet betalen. Ook is het altijd mogelijk om de grond later alsnog te kopen.

Hoofdstuk 3

Welk type hypotheek kies je?

Bij het afsluiten van een hypotheek zal je een aantal keuzes moeten maken. Eén daarvan is welke hypotheekvorm je kiest. Ga je voor een annuïteitenhypotheek, een lineaire hypotheek of een deels aflosvrije hypotheek? En sluit je een hypotheek met of zonder NHG af?

Geen stress als je nu geen enkel idee hebt waar we het over hebben. Hieronder lees je wat dat alles precies inhoudt.

Lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek

Veel Nederlanders kiezen voor een lineaire of annuïteitenhypotheek. Wat het verschil tussen die twee precies is, lees je uitgebreid op onze site. Hieronder een korte samenvatting.

Een lineaire hypotheek houdt in dat je elk maand hetzelfde bedrag aflost op je hypotheek. Het bedrag dat je aan rente betaalt, neemt daardoor langzaamaan iets af. In het begin is je openstaande schuld hoger en ben je dus meer aan rente kwijt. Op termijn neemt je rentebedrag af en dalen dus je maandlasten. Vaak ben je met een lineaire hypotheek over de hele looptijd het voordeligst uit.

In tegenstelling tot de lineaire hypotheek, zijn je maandlasten bij een annuïteitenhypotheek elke maand precies gelijk. In het begin bestaat je maandbedrag voor het grootste deel uit rente, maar na verloop van tijd gaat het bedrag voor een groter deel uit aflossing bestaan. Een annuïteitenhypotheek is over de gehele looptijd iets prijziger. Wel is deze hypotheek in het begin voordeliger per maand. Dat komt doordat je eerst vooral rente betaalt en over die rente profiteert van hypotheekrenteaftrek.

Aflossingsvrije hypotheek

Naast deze twee typen hypotheken kun je ook kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Je hebt bij dit type hypotheek lage maandlasten, omdat je niet verplicht bent om maandelijks op je hypotheek af te lossen. Je betaalt dus alleen enkel maand rente. Let op: de bank verwacht wel dat jij aan het eind van de looptijd je volledige hypotheek hebt afgelost. Je bent er dus zelf voor verantwoordelijk om tijdig af te lossen.

Sluit je op dit moment een nieuwe hypotheek af? Dan mag bij de meeste banken niet meer dan 50% van je hypotheeksom aflossingsvrij zijn. Ook kun je over het aflossingsvrije deel van je nieuwe hypotheek niet profiteren van hypotheekrenteaftrek.

Wil je een aflossingsvrije hypotheek meenemen en heb je die afgesloten vóór 1 januari 2013? Dan mag je deze voortzetten mét behoud van hypotheekrenteaftrek. Wel mag ook in dit geval maximaal 50% van je totale hypotheek aflossingsvrij zijn.

Andere typen hypotheken

Misschien heb je naast deze hypotheekvormen ook weleens van andere typen hypotheken gehoord. Bijvoorbeeld de bankspaarhypotheek, spaarhypotheek, beleggingshypotheek, hybride hypotheek of levenhypotheek. Vroeger kon je die hypotheekvormen afsluiten, maar sinds 2013 kun je die typen hypotheken niet meer kiezen voor een nieuwe hypotheek.

Heb je eerder zo’n type hypotheek afgesloten? Dan kun je deze oversluiten naar een andere aanbieder. Wellicht is dat een slimme manier om te besparen op je maandlasten. Lees op onze site hoe oversluiten in zijn werk gaat. 

Een andere optie is om je bestaande (bank)spaar-, beleggings- of levenhypotheek mee te nemen. Een adviseur kan je precies vertellen wat in jouw geval mogelijk is.

Opeet- of krediethypotheek

Verder zie je weleens een opeethypotheek of krediethypotheek voorkomen. Dit zijn in feite geen hypotheekvormen, maar manieren om je overwaarde te verzilveren naast een bestaande hypotheek. Het gaat daarbij om een tweede hypotheek die je bovenop je lopende hypotheek afsluit.

Verhuurhypotheek

Ga je een woning kopen voor de verhuur? Dan sluit je daarvoor altijd een verhuurhypotheek af, een speciaal type hypotheek voor vastgoedinvesteringen. Deze is aan speciale voorwaarden gebonden en valt ook vaak wat lager uit dan een hypotheek voor je eigen woning.

Crowdfundinghypotheek

Een nieuwe hypotheekvorm is de crowdfunding-hypotheek. Dit is een hypotheek die deels mogelijk wordt gemaakt door crowdfunding. Het bedrag dat is gecrowdfund, moet je binnen een aantal jaar hebben terugbetaald.

Hypotheek met of zonder NHG

En dan nog iets: als je voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek kiest en een woning koopt van maximaal € 355.000 (of € 376.300 met energiebesparende maatregelen), dan kun je onder bepaalde voorwaarden gebruikmaken van NHG. Oftewel: de Nationale Hypotheek Garantie. Deze garantie geeft je een stukje extra zekerheid over de terugbetaling van je hypotheekschuld. Ook als je bijvoorbeeld je baan verliest of je woning door problemen gedwongen moet verkopen met een restschuld. Een fijn idee!

Je betaalt voor NHG een eenmalig bedrag aan borgtochtprovisie, maar krijgt er (naast de extra zekerheid) een mooi rentevoordeel voor terug. De hypotheekaanbieder beloont de extra zekerheid namelijk met een lagere risico-opslag en dus een lager rentepercentage.

Welk type hypotheek past bij mij?

Allemaal leuk en aardig, die uitleg. Maar waarschijnlijk ben je nu vooral benieuwd welk type hypotheek het beste bij jou past. Geen zorgen: daar adviseert jouw eigen Hypotheekexpert van Hypotheek.nl je graag over.

Plan een oriëntatiegesprek

Hoofdstuk 4

Welke rentevaste periode kies je?

Nog een belangrijke keuze die je moet maken, is die voor een rentevaste periode. Het zit zo: je spreekt bij het accepteren van je rente-aanbod een bepaald rentepercentage af voor jouw hypotheek. Dit rentepercentage is in lijn met de actuele rentestanden en staat gedurende een bepaalde tijd vast. Tenminste, als je voor een vaste rente kiest.

Vaste of variabele rente

Hoelang je rentepercentage gelijk blijft, ligt aan de rentevaste periode die je kiest (bijvoorbeeld 1, 10 of 20 jaar). Tijdens die periode blijf je hetzelfde rentepercentage betalen. Ja, ook als de rentes stijgen (of dalen). Aan het eind van de rentevaste periode krijg je rentebedenktijd en mag je je hypotheek verlengen tegen een nieuw renteaanbod of kun je boetevrij oversluiten.

Je kunt naast een vaste rente (die een bepaalde periode vaststaat) ook kiezen voor een variabele rente. Je betaalt dan altijd het rentepercentage dat op dat moment geldt.

Over het algemeen geldt: hoe lager de rente ligt, hoe gunstiger het is om je rente langere tijd vast te laten staan. Wel betaal je een iets hoger rentepercentage naarmate je je rente langer vastzet. Maar er zijn een aantal situaties waarin een korte rentevaste periode of variabele rente juist handig is. Hoe dat precies zit, lees je uitgebreid in ons artikel over een rentevaste periode kiezen.

Hoofdstuk 5

Wat zijn de kosten voor een hypotheek afsluiten?

Voor een hypotheek betaal je dus elke maand rente en aflossing. Maar als je een hypotheek gaat afsluiten, betaal je daarvoor ook eenmalige extra kosten. Leuker kunnen we het niet maken, wel overzichtelijker. Hieronder lees je met welke extra kosten voor hypotheek afsluiten je rekening moet houden.

Let op: vanwege de extra kosten die bij een hypotheek komen kijken, is het niet haalbaar om een woning zonder eigen geld te kopen. Je zult altijd op z’n minst een klein deel spaargeld nodig hebben om de ‘kosten koper’ te betalen.

Extra kosten voor hypotheek afsluiten

Houd bij het afsluiten van een hypotheek rekening met de volgende extra kosten:

Vanaf 2021 hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen als je tussen de 18 en 34 jaar oud bent en een woning koopt met een maximale koopsom van € 400.000.

Eventuele extra kosten waarmee je daarnaast te maken krijgt:

Kosten voor hypotheekadvies

Daarnaast schakelen veel Nederlanders voor het afsluiten van een hypotheek een hypotheekadviseur in. Die zorgt ervoor dat alles rondom je hypotheek goed geregeld wordt en dat je een gunstige hypotheek met scherpe rente en goede voorwaarden afsluit. Doordat je dankzij hypotheekadvies vaak op termijn veel geld bespaart aan hypotheeklasten, is het meestal op de langere termijn voordeliger dan execution only (zelf online een hypotheek afsluiten zonder advies).

Bij Hypotheek.nl betaal je een vast laag tarief van € 2.195 all-in als je starter op de woningmarkt bent. Dit zijn de kosten voor advies- en bemiddelingskosten samen. Door onze efficiënte processen en online hypotheekadvies ben je bij Hypotheek.nl een stuk voordeliger uit dan bij de concurrent. En je profiteert bij ons van nog meer voordelen van online hypotheekadvies. Ook fijn: een eerste kennismaking is bij ons altijd gratis! 

Vrijblijvend gesprek aanvragen

Let op: deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar

Het goede nieuws: veel van de kosten die je maakt voor het afsluiten van je hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar. Dat betekent dat je bij je belastingaangifte die kosten mag aftrekken van je belastbaar inkomen. Dat geldt onder andere voor de notariskosten voor het opstellen van de hypotheekakte en de kosten voor hypotheekadvies. Een fijne meevaller!

Minder bijkomende kosten bij nieuwbouw

Als je een woning koopt, kun je kiezen voor nieuwbouw of bestaande bouw. Bij een nieuwbouwhuis hoef je bepaalde bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en taxatiekosten, niet te betalen. Een nieuwbouwwoning koop je namelijk vrij op naam. Wel zal je bij een nieuwbouwwoning weer met andere kosten te maken krijgen, zoals depotrente voor het bouwdepot.

Hoofdstuk 6

Welke documenten heb je nodig?

Bij een hypotheek gaat het om veel geld. Daarom keurt de bank je hypotheek niet zonder meer goed en wil zij graag meer weten over je persoonlijke en financiële situatie. Hiervoor moet je de benodigde documenten voor een hypotheekaanvraag bij je bank aanleveren.

Voorbeelden van benodigde documenten

De bank zal bijvoorbeeld vragen om je meest recente loonstrook (als je in loondienst bent) of om je jaarcijfers van de afgelopen drie kalenderjaren (als je ondernemer bent). Verder zal de bank o.a. vragen om een kopie van je identiteitsbewijs, een uitdraai van je pensioenoverzicht, een kopie van het voorlopig koopcontract, een afschrift van je spaarrekening en een overzicht van je lopende leningen of studieschuld.

Welke documenten de bank precies van jou nodig heeft, verschilt per situatie.

Een Hypotheekexpert helpt je graag

Schakel je een Hypotheekexpert van Hypotheek.nl in voor jouw hypotheekadvies? Dan loodst die je door het hele proces in. De Expert zal je altijd laten weten welke documenten de bank op dat moment nodig heeft, zodat jij niets over het hoofd ziet.

Hoofdstuk 7

Hoe gaat een hypotheek afsluiten in zijn werk?

Goed, inmiddels ben je heel wat wijzer over het proces van een hypotheek afsluiten. Maar hoe gaat het nu verder bij je hypotheekaanvraag?

Hypotheekaanvraag bij Hypotheek.nl:

Onze hypotheekexperts begeleiden je graag bij het aanvragen van je hypotheek. Dit proces verloopt bij ons als volgt:

  1. Oriënterend gesprek met jouw Hypotheekexpert. Jouw Hypotheekexpert leert je graag eerst kennen. Gratis en vrijblijvend, via de video of telefoon. Na dit gesprek weet je wat jouw mogelijkheden voor een hypotheek zijn, wat wij voor je kunnen betekenen, hoe we werken en wat een traject kost.
  2. Adviesgesprek op maat. Ben je akkoord met ons tarief? Dan teken je de opdracht tot dienstverlening en gaan we samen aan de slag. Tijdens een persoonlijk adviesgesprek vertelt de Hypotheekexpert je alles over de soorten hypotheken, hoeveel je kunt lenen, wat je maandlasten worden, voor welke rentevaste periodes je kunt kiezen en waar jij voordelig uit bent. Zo zoekt de Expert uit ruim 30 hypotheekaanbieders naar een gunstige optie voor jou. Ook krijg je advies over passende verzekeringen bij je hypotheek en een eventuele gezondheidsverklaring die daarvoor nodig is.
  3. Een rente-aanbod opvragen voor de hypotheek die goed bij jou en je situatie past. Het rente-aanbod krijg je van ons toegestuurd zodat je het nog eens rustig kunt bekijken.
  4. Hypotheek rondmaken. Ga je akkoord met het rente-aanbod? Dan vragen wij de definitieve hypotheekofferte voor je aan en sturen we de bank de benodigde documenten voor de hypotheekaanvraag. In de offerte kun je nog eens alles teruglezen, waaronder de dalrente en/of dagrente en het jaarlijks kostenpercentage. Zodra jij je handtekening hebt gezet en ook de bank akkoord is, laten we je direct het goede nieuws weten.
  5. Ondertekening bij de notaris. Na het akkoord maakt de bank het geld voor de hypotheek over naar een derdengeldenrekening van de notaris. Je krijgt hiervoor een nota van afrekening. Vervolgens maak je een afspraak bij de notaris om daar de leverings- en transportakte en de hypotheekakte te ondertekenen.

En dan is het eindelijk zover: je hypotheek is rond, je nieuwe woning is van jou. Laat het genieten beginnen!

Heb je vragen?

Adem in, adem uit. Dat was ‘m: het stappenplan voor het afsluiten van je hypotheek. Begint het je nu te duizelen, al die informatie? Of wil je gewoon zeker weten dat je de juiste keuzes maakt? Schakel dan net als vele andere Nederlanders een Hypotheekexpert in die jou bij dit proces begeleidt.

De Hypotheekexperts van Hypotheek.nl staan voor je klaar. Plan een gratis adviesgesprek per telefoon of video met jouw Hypotheekexpert. Dan kom je snel meer te weten over jouw mogelijkheden voor een hypotheek.

Plan een oriëntatiegesprek


Gerelateerde artikelen

Klanten geven ons een:

357 beoordelingen

9.6