Hypotheek ZZP: Een compleet stappenplan

Kan ik een hypotheek krijgen?

Die vraag is iets lastiger te beantwoorden voor zzp’ers dan voor mensen in loondienst. Hoe dat zit? Omdat je inkomsten als ondernemer wisselend zijn, loopt de bank een groter risico door jou een hypotheek te verstrekken. Niet elke bank is daar happig op. Maar er zijn gelukkig ook banken die wél meedenken.

Wel kan je hypotheek iets lager uitvallen dan bij iemand die in loondienst werkt. Dit komt doordat de bank bij werknemers in loondienst puur kijkt naar hun huidige inkomen. Bij ondernemers werpt de bank daarentegen ook een blik op je inkomen in eerdere jaren. Op de afgelopen drie jaar om precies te zijn. Dit kan ongunstig uitpakken als je bijvoorbeeld in eerdere jaren minder verdiende. Of als je nog niet zo lang zzp’er bent.

Welke bank verstrekt een zzp-hypotheek?

De voorwaarden en mogelijkheden voor een zzp-hypotheek verschillen per bank. Het loont om je te oriënteren op de verschillende banken. Stap dus niet meteen naar je eigen bank, maar verdiep je in de verschillende banken die er zijn. Of stap naar een hypotheekadviseur die dit alles voor je uitzoekt.

Onze Hypotheekexperts kunnen je precies vertellen bij welke banken jij voor een hypotheek in aanmerking komt. En we zoeken ook meteen voor je uit bij welke bank je voordelig uit bent. Én gunstige voorwaarden hebt.

Plan een gratis oriëntatiegesprek met een Hypotheekexpert van Hypotheek.nl. Dan vertellen wij je alvast meer over jouw hypotheekkansen. En we laten je ook weten hoeveel je ongeveer kunt lenen en wat je maandlasten worden. Allemaal geheel vrijblijvend en op het moment dat het jou uitkomt!

Plan een oriëntatiegesprek

Neem je inkomsten uit loondienst mee als inkomen

Heb je voordat je ondernemer werd eerst in loondienst gewerkt? Dan maak je daarmee misschien wel grotere kans op een hypotheek als startende ondernemer. Soms mag je namelijk ook je eerdere inkomsten uit loondienst van de afgelopen jaren meenemen als inkomen. Voorwaarde is wel dat je in loondienst min of meer hetzelfde werk deed als wat je nu als zelfstandige doet.

In dat geval wordt je hypotheek bepaald aan de hand van je gemiddelde inkomen uit loondienst en uit je onderneming in de laatste drie kalenderjaren.

Let op: heb je in het afgelopen jaar minder verdiend dan het gemiddelde van die drie jaar? Dan geldt in plaats van het gemiddelde alleen je totaalinkomen van het laatste jaar.

Zoek een passende bank

We zeiden het net al: banken verschillen in hun voorwaarden. Zo is het bij de ene bank wel mogelijk om als startende zzp’er een hypotheek aan te vragen, terwijl een andere bank daar moeilijker over doet. Bij Hypotheek.nl werken we samen met ruim 30 hypotheekverstrekkers. We zoeken graag voor je uit of daar ook voor jou een passende hypotheekstrekker tussen zit.

Laat je kredietwaardigheid zien

Soms heeft de bank een extra zetje in de rug nodig om toch overstag te gaan. De bank wil namelijk zeker weten dat jij je hypotheeklasten kunt (blijven) dragen. Dat is nog wat lastiger in te schatten als je pas sinds kort zzp’er bent. Het kan dan helpen als je bij je hypotheekaanvraag je kredietwaardigheid kunt aantonen.

Zo kunnen o.a. deze factoren je helpen bij de aanvraag van je zzp-hypotheek:

• de inbreng van spaargeld;
• een partner die in loondienst werkt;
• je eerdere werkervaring (en dus je kansen op een andere baan);
• de vooruitzichten voor je bedrijf.

Verder helpt het als je een duurzame groei in je jaarcijfers kunt laten zien. Als je winst het ene jaar veel lager is dan het jaar daarvoor, kan dat een reden zijn voor de bank om nog eens over je hypotheek na te denken. Is dit bij jou wel het geval? Zorg er dan voor dat je die verschillen kunt verklaren.

Kies voor een hypotheek met NHG

Wat ook kan helpen, is om een hypotheek met NHG (NHG) af te sluiten. Bij NHG wordt eventueel verlies gedekt als je met een restschuld blijft zitten of als je je woning moet verkopen. Dat geeft de bank extra zekerheid over de betaling van je hypotheeklasten.

Ook voor jou is NHG trouwens voordelig. Het geeft jouzelf ook extra zekerheid over de terugbetaling van je hypotheekschuld. Ook in financieel lastige situaties. Bijvoorbeeld als je je baan verliest of gaat scheiden . In die situaties denkt Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen met je mee hoe je je hypotheek weer betaalbaar kunt maken. En als er echt geen andere optie is dan verkopen met verlies, dan kan het zijn dat de stichting je restschuld kwijtscheldt. Zo weet je zeker dat je niet met een schuld achterblijft.

Een hypotheek met NHG afsluiten is (anno 2021) alleen mogelijk voor hypotheken tot € 325.000. Wel kun je daar een uitzondering op krijgen als je met een deel van je hypotheek verduurzamende maatregelen gaat uitvoeren. Zonnepanelen laten installeren bijvoorbeeld. In dat geval is het maximumbedrag voor NHG iets hoger, namelijk € 344.500. Zie ook de website van NHG voor meer informatie.

Verder geldt als voorwaarde voor een zzp-hypotheek met NHG dat je minimaal 12 maanden staat ingeschreven bij de KvK. Alleen je inkomsten van de laatste 3 jaar worden meegenomen.

Winstcijfers van de afgelopen drie jaar

Als je in loondienst werkt, wordt je hypotheek bepaald op basis van je vaste inkomen per maand. Bij ondernemers ligt dat net wat anders. verdient vaak niet elke maand exact hetzelfde, waardoor je inkomen voor de bank minder helder is. Om de bank toch een indicatie te kunnen geven van wat jij verdient, vraagt een hypotheekverstrekker om jouw winstcijfers van de afgelopen drie jaar.

Het gaat hierbij om de fiscale winst: de winst vóór de aftrek van belastingen. Dit is dus de omzet van je bedrijf verminderd met alle gemaakte kosten. Dat bedrag moet je voor de afgelopen drie kalenderjaren kunnen aanleveren. Het gemiddelde van die drie jaar geldt als jouw inkomen bij het bepalen van je hypotheek.

Met dit bedrag kun je via onze rekentool alvast een indicatie krijgen van jouw maximale hypotheek. Vul het gemiddelde van de 3 kalenderjaren in als jouw inkomen.

Bereken je zzp hypotheek

Let op: deze tool geeft alleen een eerste indicatie van je maximale hypotheek. Bij zzp’ers wordt naar meer dan alleen het inkomen gekeken. De bank wil zeker weten dat je toekomstige inkomen niet veel lager uitvalt dan wat je op dit moment verdient. Daarom tellen ook je solvabiliteit en liquiditeit mee. Klinkt ingewikkeld, maar is gelukkig vrij eenvoudig uit te rekenen.

Je ziet: beide berekeningen zijn minder ingewikkeld dan die moeilijke taal doet vermoeden. En geen zorgen: onze Hypotheekexperts kunnen deze cijfers ook gewoon voor je uitrekenen.

Wat zijn jouw wensen?

Het is handig om eerst je wensenlijst voor je toekomstige woning helder te hebben.

Bepaal bijvoorbeeld voor jezelf…

• …wat jouw specifieke zoekgebied is.
• …wat je graag in de buurt van je woning wilt hebben (supermarkt, scholen, openbaar vervoer, etc.).
• …hoeveel kamers de woning moet hebben.
• …of je voorkeur uitgaat naar nieuwbouw of bestaande bouw.
• …of het een klushuis mag zijn of dat je woning instapklaar moet zijn.

Zodra je een woning hebt gevonden waar jij enthousiast over bent, ga je die natuurlijk bezichtigen. Met of zonder aankoopmakelaar – net wat jij fijn vindt.

Is het huis ook in werkelijkheid precies wat jij zoekt? Dan kun je een bod uitbrengen. Daarna is het heel hard duimen geblazen en hopen dat jouw bod inderdaad wordt geaccepteerd. Op dat moment kunnen de slingers uit de kast en mag de champagne op tafel. Op je toekomstige huis!

Lees ook ons uitgebreide stappenplan voor een huis kopen.

Is je bod geaccepteerd? Waarschijnlijk kun je dan binnen een paar dagen het voorlopig koopcontract ondertekenen. Daarin verklaren jij en de verkoper dat je de nieuwe eigenaar wordt van de woning. Je hebt als koper nog 3 dagen bedenktijd om van de koop af te zien. Daarna is de koop definitief.

Kunnen we het regelen? Nou en of!

Het regelen van de hypotheek doen wij dus voor je. Wel hebben we hierbij een aantal documenten van je nodig. Bijvoorbeeld over je inkomen en bedrijfsgegevens en eventueel over je huidige woning. Die documenten kun je bij ons heel eenvoudig uploaden via mijn.hypotheek.nl. Natuurlijk vertellen we je precies wat we wanneer van je nodig hebben.

Welke documenten heeft de bank nodig?

Zo hebben we voor het regelen van een hypotheek zzp onder meer de volgende documenten van je nodig:

• je KvK-uittreksel (maximaal 6 maanden geleden opgevraagd);
• je winst- en verliesrekeningen van de afgelopen 3 kalenderjaren (of van minimaal 1 jaar);
• je balansrekeningen van de afgelopen 3 kalenderjaren;
• de aangifte inkomstenbelasting zoals je die hebt ingediend bij de Belastingdienst;
• je aanslagen inkomstenbelasting (zoals je die ontvangt na het doen van de aangifte).

Daarnaast kan je hypotheekverstrekker vragen om een voorspelling van je inkomen in het huidige jaar. Daar kan je boekhouder of accountant een document voor opstellen. Of je kunt er – als je bank dat goedkeurt – zelf een voorspelling voor doen.

Verder vraagt de bank – net als bij niet-zzp’ers – om de volgende gegevens:

• een kopie van een geldig paspoort of ID-kaart (in kleur);
• een bankafschrift dat je huidige spaarsaldo laat zien.

En eventueel wil de bank ook het volgende van je ontvangen:

• een overzicht van je leningen of schulden (bijvoorbeeld een studieschuld of creditcardlimiet);
• een overzicht van de alimentatie die je betaalt.

En zo zijn er nog wat meer documenten die we van je nodig hebben voor de hypotheekaanvraag. Welke dat zijn, lees je in dit overzicht met documenten voor een hypotheekaanvraag. Maar geen zorgen: wij houden dit allemaal goed voor je in de gaten, zodat je niets over het hoofd ziet.

Gratis adviesgespek aanvragen

Hét moment: de sleuteloverdracht

Is je hypotheek rond? Dan laten we je dat natuurlijk meteen weten. Kun jij mooi de champagne alvast pakken, om vervolgens op de afgesproken dag je handtekening onder het definitieve koopcontract te zetten. De verkoper overhandigt je officieel je nieuwe huissleutel. Gefeliciteerd, het huis is van jou!

Let bij jouw hypotheekaanvraag als zzp’er ook op de volgende zaken:

Tip 1: Denk ook aan een arbeidsongeschiktheidsverzekering

Een arbeidsongeschiktheidsverzekering is niet verplicht voor een hypotheekaanvraag, maar is soms wel handig. Als zzp’er kun je niet op de doorbetaling door een werkgever rekenen als je ziek wordt. Hiervoor moet je je eigen vangnet regelen. Bij gebrek aan zo’n vangnet kun je, als je ziek wordt, misschien niet meer je hypotheek betalen. Of je moet zelfs je woning verkopen. Een doemscenario waar je liever niet aan denkt!

Overweeg daarom om een arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten, die je maandelijks een bedrag uitkeert bij (langdurige) ziekte. Of oriënteer je op alternatieven daarvoor, zoals een broodfonds of SharePeople. Daarmee kun je vaak 1-2 jaar van ziekte afdekken.

Tip 2: Houd rekening met je pensioen

Heb je nog geen pensioen opgebouwd als zzp’er? Op zich niets mis mee en je eigen keuze. Maar als je 57+ bent en een hypotheek wilt aanvragen, is het wel belangrijk om pensioen te hebben. Houd hier dus rekening mee. De bank kijkt namelijk naar het bedrag aan opgebouwd pensioen bij het bepalen van je maximale hypotheek. De bank gaat ervan uit dat je pensioen na je 67e je hoofdinkomen zal zijn.

Tip 3: Houd je administratie netjes bij

Een inkoppertje misschien, maar wel handig om nog eens te benadrukken. Een geordende administratie is natuurlijk voor je belastingaangifte al belangrijk, maar bij een hypotheekaanvraag al helemaal. De bank ziet liever nette jaarcijfers dan een ongeordende stapel papieren waar je zelf ook de weg niet meer in weet te vinden.

Tip 4: Laat een winstprognose opstellen

Het kan zijn dat je hypotheekverstrekker vraagt naar een prognose van je winst in de komende jaren. Jij bent waarschijnlijk zelf wel overtuigd van je bedrijf, maar de bank is dat helaas niet zomaar. Het kan dan helpen om een prognose te maken waarin je laat zien welke inkomsten je voor dit jaar verwacht. Als jij laat zien dat het er positief uitziet, wekt dat ook voor je hypotheekverstrekker een positieve indruk.

Tip 5: Let op met de startersaftrek

De startersaftrek is een fijne tegemoetkoming van de Belastingdienst voor startende ondernemers (zie ook de site van de Belastingdienst). Als je van die regeling gebruikmaakt, mag je ook willekeurig afschrijven op bepaalde kosten, zoals een bedrijfsauto. Dit kan je belastingvoordeel opleveren. Stel je kiest ervoor om je bedrijfsauto in jaar 1 volledig af te schrijven, dan hoef je daardoor minder belasting te betalen.

Maar voor je hypotheek is dat niet altijd even gunstig. Want als je (afschrijvings)kosten hoog zijn, daalt daarmee ook je startersaftrek. En dat heeft dan weer gevolgen voor je hypotheek. Houd hier dus rekening mee als je van die regeling gebruikmaakt.

Tip 6: Een hypotheek voor zzp’ers is mogelijk!

En nog een laatste reminder aan het eind van dit stappenplan hypotheek zzp: een hypotheek als zzp’er is mogelijk als je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Laat je dus niet gek maken door horrorverhalen van anderen, maar laat eerst eens een hypotheekadviseur meekijken naar jouw situatie. Wie weet is een droomhuis ook voor jou als ondernemer dichterbij dan je denkt.