door Romy Veul op 26-12-2023
Het was liefde op het eerste gezicht. Toen je de woning voor het eerst op Funda zag, was je al verkocht. Dit móet jouw huis worden. Maar wat nu als je door die roze bril achterstallig onderhoud over het hoofd hebt gezien? Geen gekke gedachte. Breng in dat geval een bod onder voorbehoud bouwkundige keuring uit. Dan zit je, als er toch van alles mis blijkt met het huis, niet direct aan de koop vast. Hoe voorbehoud bouwkundige keuring werkt, vertellen we je graag.
Simpel. Omdat je niet alles met het blote oog kunt zien tijdens een bezichtiging. Al helemaal niet in de 20 tot 30 minuten die de rondleiding tijdens een bezichtiging vaak duurt. Zelfs als je goed voorbereid bent met een checklist huis bezichtigen op zak, kun je verborgen gebreken over het hoofd zien. Zelfs met een aankoopmakelaar aan je zijde. Zie in de korte tijd maar eens alle belangrijke details in de smiezen te krijgen. Dat terwijl je wel een wettelijke onderzoeksplicht hebt: er wordt van jou verwacht dat je de staat van de woning zo goed mogelijk inspecteert.
Toch wil je voorkomen dat na aankoop van de woning blijkt dat de houten kozijnen rot zijn of dat al het schilderwerk buiten aan vervanging toe is. Of erger: dat misschien het complete dak hoognodig vervangen moet worden. Onverwachtste torenhoge kosten kun je voorkomen door een bod onder voorbehoud bouwkundige keuring uit te brengen.
Bij een voorbehoud bouwkundige keuring gaat de koop alleen door als de kosten voor noodzakelijk achterstallig onderhoud (die uit de bouwkundige keuring volgen) niet boven een bepaald bedrag uitkomen. Mocht dat wel zo zijn, dan kun je zonder boete onder de aankoop van het huis uitkomen.
Bij het uitbrengen van een bod op jouw mogelijke droomhuis geef je ook meteen aan of je eventuele ontbindende voorwaarden hebt en welke dat zijn. Zo komt voorbehoud van financiering vaak voor en kun je ook kiezen voor voorbehoud van NHG. Daarnaast kun je dus een huis kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring. Als je daar gebruik van wilt maken, geef je dit direct aan bij het schriftelijk uitbrengen van je bod. Het gaat daarbij altijd om de kosten voor “direct noodzakelijk herstel”.
Daarna laat je zelf een bouwkundige keuring verrichten door een bouwkundig expert. Die zal bijvoorbeeld letten op houtrot, de staat van de kozijnen, het schilderwerk (binnen en buiten) of de aanwezigheid van asbest. Ook zal de bouwkundige onder meer de veiligheid van de woning (elektra, aardlekschakelaar, etc.), de staat van het dak, de fundering en de cv-ketel inspecteren.
Sinds 2018 staat voorbehoud bouwkundige keuring standaard in de model koopovereenkomst. Als je deze voorwaarde niet wilt opnemen, streept de makelaar deze voor je weg. Enkel en alleen als je expliciet bij je bod noemt dat je het huis wilt kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring, is deze voorwaarde van toepassing.
Voor de bouwkundige keuring betaal je rond de € 350. Deze kosten zijn voor eigen rekening, ook als de aankoop van de woning door de uitkomst van het bouwkundig rapport toch niet doorgaat.
Bieden onder voorbehoud bouwkundige keuring als je verwacht dat de woning achterstallig onderhoud met zich meebrengt. In het rapport van de bouwkundig expert staan namelijk helder de bouwkundige gebreken op een rij die je op korte termijn zou moeten aanpakken. Daarbij staan ook de begrote kosten voor het aanpakken van elk van die gebreken. Aan de hand van zo’n rapport krijg je een goed beeld van de staat van de woning én van de extra kosten waar je voor komt te staan. En als dat alles tegenvalt, kun je dus nog onder de koop van het huis uit. Een slimme manier om te voorkomen dat je een kat in de zak koopt!
Een bouwkundige keuring is in elk geval nuttig als je zelf al diverse gebreken hebt opgemerkt en benieuwd bent of er meer is wat jij zo snel niet hebt gespot. Bijvoorbeeld als je sporen van lekkage of een scheur in de gevel hebt gezien. Daarnaast kan zo’n voorbehoud bouwkundige keuring zinvol zijn bij oudere huizen, vooral woningen die vóór de jaren ’90 zijn gebouwd. Dan is de kans namelijk groter dat er iets aan de woning mankeert.
Vergis je niet: ook bij nieuwere woningen kan iets mis zijn. Zeker als de vorige bewoners niet zo getalenteerde hobbyklussers blijken te zijn. Bovendien zit in sommige woningen uit de jaren ’90 asbest.
Vraag je een hypotheek met NHG aan? Dan stelt de hypotheekaanbieder een bouwkundige keuring soms verplicht om de hypotheek te kunnen krijgen.
Als je een huis gaat kopen onder voorbehoud van bouwkundige keuring, moet je ook aangeven hoeveel de kosten voor het direct noodzakelijk onderhoud maximaal mogen kosten. Gangbaar is een bedrag rond de € 5.000, maar je kunt zelf een bedrag kiezen.
Het is wel belangrijk om goed na te denken over het bedrag dat je kiest. Volgt wel het nodige achterstallig onderhoud uit het rapport, maar zijn de kosten daarvoor lager dan jouw maximale prijs? Dan kun je de koop na de bedenktijd niet meer ontbinden. Denk dus goed na wat voor jou het maximumbedrag is.
Besef ook: bij sommige hypotheekaanbieders mag het achterstallig onderhoud niet meer dan 10% van de getaxeerde woningwaarde bedragen om de hypotheek te kunnen afsluiten.
Zijn de kosten voor direct noodzakelijk herstel hoger uitgevallen dan begroot? Of adviseert de bouwkundige je om aanvullend onderzoek te laten verrichten, bijvoorbeeld als hij asbest vermoedt? In beide gevallen mag je de koop ontbinden op grond van de bouwkundige keuring.
Je moet schriftelijk aangeven dat je je op deze voorwaarde beroept. Ook ben je verplicht een kopie van het bouwkundig rapport te overhandigen aan de verkoper wanneer je de koop ontbindt. Daaruit blijkt de grond waarop je de koop ontbindt.
Het nadeel van een bod onder voorbehoud van bouwkundige keuring is dat je altijd geld kwijt bent voor een keuring. Ook als naderhand blijkt dat de staat van de woning niet aan jouw wensen voldoet en je dus van de koop afziet.
Wil je dit voorkomen? Dan kun je er ook voor kiezen de bouwkundige keuring te laten uitvoeren vóórdat je een bod uitbrengt of in de drie dagen bedenktijd. Dan hoef je het voorbehoud niet bij je bod en ook niet in de voorlopige koopovereenkomst op te nemen. Let wel dat het in het eerste geval zo kan zijn dat iemand anders de woning voor je neus wegkaapt voordat je ook maar een keuring kunt laten doen.
Ben je benieuwd wat jouw financiële mogelijkheden zijn om een huis te kopen? En hoeveel je budget is voor eventueel achterstallig onderhoud? Ga dan in gesprek met een van onze Hypotheekexperts.
Al in een eerste vrijblijvend gesprek rekenen zij precies voor je uit hoeveel jij aan een woning te besteden hebt. Zo kun je met een helder beeld van jouw budget een woning gaan bezichtigen.
Dit artikel delen
386 beoordelingen
