Overwaarde op je huis gebruiken, hoe zit dat?

Is je huis op dit moment meer waard dan de hoogte van je hypotheek? Bijvoorbeeld omdat de huizenprijzen zijn gestegen of doordat je (extra) hebt afgelost op je hypotheek? Dan is er sprake van overwaarde. Hoe kun je de overwaarde op je huis gebruiken? Wij vertellen je meer over de mogelijkheden. 

Waarvoor kun je de overwaarde op je huis gebruiken? 

Als je overwaarde hebt op je woning, kun je die op een aantal manieren inzetten of vrijmaken. De mogelijkheden om je overwaarde te gebruiken zijn: 

  • een nieuwe woning kopen; 
  • verlaging van je hypotheekrente; 
  • je woning verbouwen; 
  • sparen, beleggen of besteden. 

Overwaarde gebruiken #1 – een nieuwe woning kopen 

Als je je huis voor meer verkoopt dan de hypotheek die je op je huis hebt, dan komt de overwaarde vrij. Je kunt dit bedrag bijvoorbeeld gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. Je brengt daardoor meer eigen geld in en hebt dus een lagere hypotheek nodig. Dat betekent dat je lagere maandlasten hebt. 

De bijleenregeling

Volgens de bijleenregeling moet je overigens de overwaarde van je vorige huis in je nieuwe koopwoning investeren. Voor je nieuwe woning krijg je namelijk alleen hypotheekrenteaftrek over de aankoopprijs van je nieuwe woning minus de overwaarde op je oude woning. Op die manier stimuleert de overheid mensen om hun hypotheekschuld zo laag mogelijk te houden. Vaak is het dus gunstig om je overwaarde daadwerkelijk in je nieuwe huis te steken.  

Wat als je een goedkoper huis koopt?

Wanneer je naar een goedkoper huis verhuist en overwaarde hebt op de vorige woning, geldt hetzelfde. Je kunt dan je nieuwe huis bekostigen met een lagere hypotheek, waardoor je ook van lagere maandlasten profiteert. Kun je niet de hele overwaarde inbrengen, omdat de koopsom voor je nieuwe woning een stuk lager ligt? Dan blijft het restbedrag van de overwaarde nog drie jaar staan. Als je binnen die drie jaar nog een keer verhuist of verbouwt, dan moet je het restant van die overwaarde alsnog inbrengen. 

Wat als je gaat samenwonen?

Als je bij een partner met een koopwoning intrekt en daarvoor je eigen woning met overwaarde verkoopt, dan kun je je overwaarde gebruiken om jezelf in te kopen bij je partner. Dit houdt in dat het huis en een deel van de hypotheek van je partner op jouw naam komt te staan. Ook in dat geval val je onder de bijleenregeling. 

Ga je samenwonen in een nieuwe woning en hebben jij en je partner overwaarde op jullie vorige koopwoningen? Dan moeten jullie allebei de overwaarde inbrengen in de nieuwe woning. Het exacte bedrag dat jullie moeten inbrengen hangt af van de hoogte van de overwaarde en van de koopsom voor de nieuwe woning.  

Wat als je na drie jaar de overwaarde niet hebt gebruikt?

Gebruik je de overwaarde niet binnen drie jaar voor de aankoop van een nieuwe woning of voor een verbouwing? Bijvoorbeeld omdat je gaat huren of gaat samenwonen met je partner zonder jezelf in te kopen? Dan geldt dit bedrag als een extraatje dat op je rekening wordt gestort. Dit bedrag kun je naar eigen wens besteden. Wel moet je hierover elk jaar vermogensbelasting afdragen.  

Overwaarde gebruiken #2: Verlaging van je hypotheekrente 

Je kunt je overwaarde in sommige gevallen ook benutten om te besparen op je hypotheek. Voor hypotheken zonder NHG geldt namelijk dat ze in een bepaalde risicoklasse vallen. Een risicoklasse is de procentuele verhouding tussen de waarde van jouw huis en jouw hypotheek. Het rentepercentage dat je betaalt, is afhankelijk van jouw risicoklasse. Wanneer je huis meer waard is geworden, loopt de bank minder risico dat jij de hypotheek niet kunt terugbetalen. Daarom kan de rente op jouw bestaande hypotheek soms naar beneden worden bijgesteld. Ook is het in sommige gevallen aantrekkelijk om je hypotheek over te sluiten.  

Overwaarde gebruiken #3: je woning verbouwen 

Verder kun je de overwaarde gebruiken voor een verbouwing van je woning. Wel moet je daarvoor de overwaarde vrijmaken, door jouw hypotheek te verhogen of door een extra hypotheek voor je verbouwing af te sluiten. Dat kan alleen als je hypotheekverstrekker daarmee akkoord gaat en als je dus opnieuw aan de toetsingseisen voldoet. De rente over die nieuwe hypotheek is onder bepaalde voorwaarden fiscaal aftrekbaar. 

Overwaarde gebruiken #4: sparen, beleggen of besteden 

Als je jouw huis verkoopt en niet van plan bent om niet binnen drie jaar een nieuwe woning te kopen, dan kun je de overwaarde zien als een extraatje. Je kunt met dit geld doen wat je wilt. Je kunt het bedrag bijvoorbeeld op je spaarrekening storten, beleggen in aandelen of op jouw manier besteden. Aan een mooie auto of een bijzondere vakantie bijvoorbeeld.  

Koop je alsnog binnen drie jaar een nieuwe woning? Let dan wel op dat de rente over het bedrag van de overwaarde dan niet fiscaal aftrekbaar is. Dan val je namelijk alsnog onder de bijleenregeling. Goed om daar rekening mee te houden voordat je je overwaarde bijvoorbeeld aan een mooie sportauto besteedt. 

Advies op maat over je hypotheek en overwaarde benutten 

Wil je advies op maat over jouw mogelijkheden, bijvoorbeeld voor een nieuwe of tweede hypotheek? Of voor het oversluiten van je hypotheek? Plan een vrijblijvende afspraak met een van onze Hypotheekexperts. Zij vertellen je alles over jouw mogelijkheden.  

Onze adviseurs denken graag met je mee