Oorzaak woningtekort ligt niet alleen bij vastgoedbeleggers, waar dan wel?
Enkel een zelfbewoonplicht lost groot woningtekort niet op
Je hebt er vast al vaker over gehoord en gelezen. Het huizentekort in Nederland is groot. Er is meer vraag naar woningen dan aanbod ervan. Met name starters hebben moeite om aan een betaalbare (huur- of koop)woning te komen. Het leek een mooie oplossing van het kabinet: vastgoedbeleggers met een zelfbewoonplicht weren uit de grote steden. Maar het échte probleem wordt er niet door opgelost. Waar ligt de oorzaak van het woningtekort? En wat is er wél aan te doen?
Begin 2021 voerde de regering maatregelen in om vastgoedbeleggers van de woningmarkt te weren (en in 2023 deden ze daar nóg een schepje bovenop).
De eerste was het verhogen van de overdrachtsbelasting voor vastgoedinvesteerders. Zij betalen een verhoogd percentage overdrachtsbelasting: 10,4% in 2024. Dit was in 2022 nog 8% (wat ook al een verhoogd percentage was). Dat terwijl de overdrachtsbelasting juist geschrapt is voor starters tot 35 jaar die (in 2024) een woning van maximaal € 510.000 kopen.
De tweede is dat gemeenten zelf mogen beslissen over een opkoopverbod. Vanaf 1 januari 2021 kunnen gemeenten beleggers verbieden om goedkope of middeldure koopwoningen aan te kopen. Je mag zo’n woning dan alleen kopen als je kunt aantonen er zelf een X aantal jaar te gaan wonen. Dat zou “huizenmelkers” moeten weren.
De keerzijde is dat die maatregel juist een prijsopdrijvend effect heeft voor investeerders die al over een woning voor verhuur beschikken. Minder investeerders zullen een nieuwe koopwoning aankopen voor de verhuur, waardoor huurwoningen schaarser worden en bestaande investeerders meer kunnen gaan vragen aan huur.
De impact ervan voor particuliere huizenkopers? Volgens emeritus hoogleraar Johan Conijn in De Telegraaf zullen er in steden meer koopwoningen beschikbaar komen voor starters en gezinnen. Door het schrappen van de overdrachtsbelasting zullen die ook iets voordeliger worden.
Máár de zelfbewoningsplicht is nog niet in veel gemeenten doorgevoerd. Vaak zijn gemeenten nog zoekende hoe ze dat willen aanpakken. Bovendien kan het goed zijn, zo voorziet Conijn, dat het opkoopverbod alleen in bepaalde delen van de gemeente geldt. En dat vastgoedbeleggers daarom uitwijken naar een gebied waar ze nog onder het opkoopverbod kunnen uitkomen.
Bovendien zijn de opkopers van koopwoningen niet de enige oorzaak van het woningtekort. Er speelt veel meer. Ook de hoge huizenprijzen maken het voor veel mensen moeilijk om in deze tijd aan een koopwoning te komen. Zeker nu in combinatie met de gestegen hypotheekrentes, waardoor mensen vaak minder kunnen lenen. Tel daar de stijging van het vermogen van veel Nederlanders bij op (ook doordat veel mensen een forse overwaarde hebben). Daardoor kunnen veel Nederlanders flink wat neertellen voor een huis. Starters grijpen dan mogelijk naast het net.
Zeker mensen met een modaal inkomen of eenpersoonshuishoudens kunnen niet altijd voldoende hypotheek krijgen om kans te maken op de prijzige koopwoningmarkt. De optie die dan nog overblijft? Een huurwoning aannemen. Ook al is de huur in de particuliere sector misschien € 1.200 of meer. Je moet wat.
Voor sommige starters is ook dat geen optie; ze verdienen bijvoorbeeld onvoldoende om aan de normen voor zo’n dure huurwoning te voldoen. Daarom blijven ze maar thuis wonen. Soms zetten ze zelfs hun plannen om bijvoorbeeld te gaan samenwonen of een gezin te stichten in de ijskast.
Wat ook een belangrijke oorzaak van het woningtekort is? Er worden te weinig woningen bij gebouwd (en de bouw gaat te traag om het grote tekort op te vangen). Dan gaat het voornamelijk om starterswoningen.
Er zijn de afgelopen jaren veel woningen bij gebouwd, maar het is nog steeds niet genoeg. De regels rondom stikstof en het tekort aan bouwmaterialen helpen daarbij ook niet mee. De verwachting is dat het woningtekort niet vóór 2031 zal zijn ingelopen.
Nóg een oorzaak van het woningtekort: we wonen gemiddeld met minder mensen in een woning, en verwachten ook gemiddeld meer woonoppervlakte per persoon dan een paar jaar geleden. De laatste jaren is het aantal eenpersoonshuishoudens enorm gegroeid en gaan meer stellen uit elkaar en dus apart van elkaar wonen. Ook dat vergroot de vraag naar woningen.
Wil je weten hoe goed jouw kansen zijn om een woning te kopen op deze markt? Spoiler: vaak is er meer mogelijk dan je denkt. Ook als starter. Lees ons stappenplan eerste huis kopen om er alles over te weten te komen.
Bron: De Telegraaf, NOS op 3 en NOS
