• Home
  • Nieuws
  • Wonen
  • Oorzaak woningtekort ligt niet alleen bij vastgoedbeleggers, waar dan wel?

Oorzaak woningtekort ligt niet alleen bij vastgoedbeleggers, waar dan wel?

Enkel een zelfbewoonplicht lost groot woningtekort niet op

19 september 2021 door Romy Veul
6669x gelezen
Facebook LinkedIn WhatsApp
Facebook LinkedIn WhatsApp

Misschien heb je ze wel gezien: de demonstranten met borden als ‘Geen woning, geen koning’ afgelopen weekend. Het huizentekort in Nederland is groot. De prijzen van woningen stijgen. Steeds meer starters hebben moeite om aan een betaalbare (huur- of koop)woning te komen. Het leek een mooie oplossing van het kabinet: vastgoedbeleggers met een zelfbewoonplicht weren uit de grote steden. Maar het échte probleem wordt er niet door opgelost. Waar ligt de oorzaak van het woningtekort? En wat is er wél aan te doen?

Opkoopverbod en verhoging overdrachtsbelasting

Begin dit jaar voerde de regering maatregelen in om vastgoedbeleggers van de woningmarkt te weren.

De eerste was het verhogen van de overdrachtsbelasting voor vastgoedinvesteerders (tegenover het schrappen van die belasting voor starters tot 40 jaar die een woning van maximaal 4 ton kopen).

De tweede is dat gemeenten zelf mogen beslissen over een opkoopverbod. Vanaf 1 januari kunnen gemeenten beleggers verbieden om goedkope of middeldure koopwoningen aan te kopen. Je mag zo’n woning dan alleen kopen als je kunt aantonen er zelf een X aantal jaar te gaan wonen. Dat zou “huizenmelkers” moeten weren.

De keerzijde is dat die maatregel juist een prijsopdrijvend effect heeft voor investeerders die al over een woning voor verhuur beschikken. Minder investeerders zullen een nieuwe koopwoning aankopen voor de verhuur, waardoor huurwoningen schaarser worden en bestaande investeerders meer kunnen gaan vragen aan huur.

Opkoopverbod lost niet alles op

De impact ervan voor particuliere huizenkopers? Volgens emeritus hoogleraar Johan Conijn in De Telegraaf zullen er in steden meer koopwoningen beschikbaar komen voor starters en gezinnen. Door het schrappen van de overdrachtsbelasting zullen die ook iets voordeliger worden.

Máár de zelfbewoningsplicht is nog niet in veel gemeenten doorgevoerd. Vaak zijn gemeenten nog zoekende hoe ze dat willen aanpakken. Bovendien kan het goed zijn, zo voorziet Conijn, dat het opkoopverbod alleen in bepaalde delen van de gemeente geldt. En dat vastgoedbeleggers daarom uitwijken naar een gebied waar ze nog onder het opkoopverbod kunnen uitkomen.

Niet de enige oorzaak woningtekort

Bovendien zijn de opkopers van koopwoningen niet de enige oorzaak van het woningtekort. Er speelt veel meer. Ook de hoge huizenprijzen maken het voor veel mensen moeilijk om in deze tijd aan een koopwoning te komen. Door de lage hypotheekrente en de stijging van het vermogen van veel Nederlanders (ook doordat veel mensen een forse overwaarde hebben), kunnen mensen meer betalen. Dat duwt de prijzen omhoog.

Zeker mensen met een modaal inkomen of eenpersoonshuishoudens kunnen niet altijd voldoende hypotheek krijgen om kans te maken op de prijzige koopwoningmarkt. De optie die dan nog overblijft? Een huurwoning aannemen. Ook al is de huur in de particuliere sector misschien € 1000 of meer. Je moet wat.

Voor veel starters is zelfs dat geen optie; ze verdienen bijvoorbeeld onvoldoende om aan de normen voor zo’n dure huurwoning te voldoen. Daarom blijven ze maar thuis wonen. Soms zetten ze zelfs hun plannen om bijvoorbeeld te gaan samenwonen of een gezin te stichten in de ijskast.

Te weinig woningen gebouwd

Wat ook een belangrijke oorzaak van het woningtekort is? Er worden te weinig woningen bij gebouwd (en de bouw gaat te traag om het grote tekort op te vangen). Dan gaat het voornamelijk om starterswoningen.

Hoewel in 2021 tot nu toe meer woningen zijn gebouwd dan door de coronacrisis was voorzien, is de verwachting nog altijd dat het tekort niet vóór 2031 zal zijn ingelopen. Wel worden tot en met 2031 zo’n 1 miljoen woningen gebouwd. Verder komt het vaker voor dat mensen hun bestaande woning aanhouden om te verhuren als ze naar een nieuwe woning verhuizen. Keep-to-let wordt dat genoemd. Bij zo’n 4% van de woningtransacties is daar sprake van. Ook daardoor komen er minder koopwoningen vrij.

Nóg een oorzaak van het woningtekort: we wonen gemiddeld met minder mensen in een woning, en verwachten ook gemiddeld meer woonoppervlakte per persoon dan een paar jaar geleden. De laatste jaren is het aantal eenpersoonshuishoudens de laatste jaren enorm gegroeid en gaan meer stellen uit elkaar en dus apart van elkaar wonen. Ook dat vergroot de vraag naar woningen.

Uit een rapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken blijkt dat het woningtekort waarschijnlijk nog tot 2024 zal blijven oplopen (voor koop- én huurwoningen). Pas vanaf dan zal het langzaamaan afnemen.

Jouw kansen op een woning?

Wil je weten hoe goed jouw kansen zijn om een woning te kopen op deze markt? Spoiler: vaak is er meer mogelijk dan je denkt. Ook als starter. Lees ons stappenplan eerste huis kopen om er alles over te weten te komen.

Bron: De Telegraaf, NOS op 3 en NOS