Een huis kopen met je ouders? Zo kunnen zij helpen!

Van generatiehypotheek tot jubelton

17 mei 2021 door Romy Veul
35x gelezen
LinkedIn
LinkedIn

Zeker met de huidige krappe woningmarkt lijkt het voor starters soms een Mission Impossible om een eigen koophuis te bemachtigen. Een studieschuld, een tijdelijk contract en weinig spaargeld lijken regelmatig roet in het eten te gooien. Maar er is gelukkig een ‘maar’. Misschien kunnen je ouders je helpen om tóch straks de sleutel van jouw eerste eigen woning in handen te krijgen. Een huis kopen met je ouders biedt soms uitkomst. Misschien kun jij op een van deze 6 manieren een huis kopen met hulp van je ouders.

1. Een (belastingvrije) schenking

Als je ouders nog spaargeld over hebben én bereid zijn jou daarmee te steunen, dan is er goed nieuws. Normaal gesproken moet je over een flinke schenking ook flink wat belasting afdragen aan de afzender van de blauwe enveloppen. Zonde! Want je kunt dat geld zelf juist zo goed gebruiken. Máár als je ouders een schenking doen voor het kopen of verbouwen van een huis, dan mag dat wel eenmalig belastingvrij tot een bedrag van € 105.302 (anno 2021).

Voorwaarde voor zo’n belastingvrije schenking is wel dat jij als kind tussen de 18 en 40 jaar oud bent. Je mag dit geld besteden aan de aankoop van je woning, de verbouwing van je woning of aan het aflossen van je restschuld.

Naast die “jubelton”, zoals het ook wel wordt genoemd, mogen je ouders ook jaarlijks een belastingvrije schenking doen van een paar duizend euro. De grens daarvoor ligt anno 2021 op € 6.604. Het is alleen niet mogelijk om in hetzelfde jaar een jubelton en zo’n jaarlijkse belastingvrije schenking te doen. Vanaf een jaar daarna mag dat wel weer.

  • Let bij een schenking op deze punten:
    Je mag van je ouders samen slechts één keer zo’n schenking ontvangen. Ook als je ouders gescheiden zijn en allebei een schenking willen doen, mag het bedrag niet boven het vrijgestelde bedrag uitkomen. Tenzij je bereid bent over het bedrag daarboven schenkbelasting af te dragen natuurlijk.
  • Je moet deze schenking altijd opgeven bij de Belastingdienst in het jaar waarin je de schenking hebt ontvangen.
  • Het is ook mogelijk om de schenking over 2 of 3 jaar uit te smeren. Dat je bijvoorbeeld in het ene jaar € 50.000 ontvangt en het jaar erna nog een paar tienduizend euro.

2. Geld lenen bij je ouders (ouder-kind-hypotheek)

In plaats van jou geld te schenken, kun je je ouders ook vragen je een lening te verstrekken. Dat kan zijn voor de gehele hypotheek of voor een deel ervan. Een “familiebank” of ouder-kind-hypotheek wordt dat ook wel genoemd. Het fijne daaraan is dat je met je ouders zelf afspraken kunt maken. Ook geldt er geen leenplafond, wat betekent dat je eventueel meer kunt lenen dan de waarde van je woning (bij het afsluiten van een hypotheek kun je altijd maximaal 100% van je woningwaarde lenen).

Jullie zijn vrij in de afspraken die je erover maakt, zolang je maar in termijn en aflost op de lening en ook rente betaalt aan je ouders. De Belastingdienst houdt dit ook in de gaten, want je bent verplicht zo’n lening op te geven bij je aangifte.

Een ouder-kind-hypotheek is trouwens zowel voor jou als voor je ouders belastingtechnisch voordelig. Het voordeel voor jou is dat de hypotheekrente die je aan je ouders betaalt fiscaal aftrekbaar is. Daardoor draag je al met al minder belasting af. Daarnaast hebben je ouders als voordeel dat de hypotheekrente hoger is dan de spaarrente op dit moment en dat ze dus meer rendement behalen door hun geld aan jou uit te lenen dan ze zouden krijgen als ze het op hun spaarrekening zouden laten staan.

Nu is het helaas wel zo dat je ouders over het uitgeleende geld van de ouder-kind-hypotheek geen hypotheekrenteaftrek krijgen, omdat het om een hypotheek voor een (voor hen) tweede woning gaat.

3. Ouders kopen een huis voor hun kind en verhuren het aan het kind

Een constructie die ook steeds vaker voorkomt, is dat ouders een woning voor hun kinderen kopen en die vervolgens aan hun kinderen verhuren. Dit kan bijvoorbeeld als je ouders veel spaargeld hebben of als ze overwaarde hebben op hun huidige woning om in een tweede woning kunnen investeren. Dit is gunstig voor jou, omdat je in deze situatie huurtoeslag kunt krijgen.

Je ouders moeten over de tweede woning helaas wel vermogensbelasting in box 3 (het hoogste tarief) betalen. Dat is wat minder. Maar daar staat tegenover dat de woning meer waard kan worden als de huizenprijzen stijgen. In dat geval neemt hun vermogen dus toe.

Je kunt voor een dergelijke constructie het beste onderling afspraken maken met je ouders, en die eventueel ook laten vastleggen bij de notaris. Ook kun je natuurlijk bespreken of je de woning op termijn van je ouders kunt overkopen. Dan kun je er alsnog zelf eigenaar van worden.

4. De hypotheek verhogen

Als je ouders geen torenhoog spaarsaldo hebben, maar wel een flinke overwaarde op hun huis, dan biedt ook dat opties om een huis te kopen met hulp van je ouders.

In dit geval kunnen je ouders wellicht hun hypotheek verhogen (als hun inkomen dat ook toelaat). Dit betekent dat ze meer geld lenen aan hypotheek bij de bank. Dit geld kunnen je ouders dan weer vrij besteden. Bijvoorbeeld door het aan jou te schenken of door het in de vorm van een lening aan je te verstrekken.

5. Generatiehypotheek

Nog een optie voor een huis kopen met je ouders is een generatiehypotheek. In dit geval tekenen je ouders mee voor het gedeelte dat jij als kind niet zelf kunt betalen aan hypotheek. Dit betekent dat zowel jij als je ouders aansprakelijk zijn voor de hypotheek. Dit type lening kun je bij verschillende geldverstrekkers afsluiten. Het verschilt per bank wat de voorwaarden en tarieven zijn.

Een dergelijke constructie kun je ook toepassen als je een relatief klein bedrag tekort komt voor je woning. Een hypotheekadviseur kan je precies vertellen hoe dat in jouw situatie zit.

6. Een huis kopen met je ouders en samen eigenaar worden

Je kunt er ook voor kiezen samen met je ouders het huis te kopen. Als in dat jij voor 50% eigenaar van de woning wordt en je ouders ook. Dat pakt voor jou gunstig uit, omdat je de hypotheekrente over jouw hypotheekdeel mag aftrekken en door die 50% van je ouders minder geld nodig hebt dan als de hele woning van jou zou zijn.

Voor je ouders is het minder voordelig dat dit huis geldt als hun tweede woning. Daardoor is de hypotheekrente voor hen niet aftrekbaar en moeten ze vermogensbelasting in box 3 betalen over de woning.

Hoe zit het met garant staan?

Dit gebeurde vroeger nog veel. Als de bank moeilijk deed over het verstrekken van een hypotheek, konden ouders aanbieden garant te staan voor de hypotheek. Dat hield in dat zij zouden instaan voor eventuele toekomstige problemen bij de terugbetaling van de hypotheek. Dat kon zijn voor de volledige hypotheek of voor het deel van de hypotheek dat je niet zelf kunt betalen (zoals nu ook geldt bij de generatiehypotheek). En dat totdat je zelf voldoende middelen hebt om je volledige hypotheek te betalen.

Tegenwoordig ligt dit ingewikkelder en gebeurt het nauwelijks nog. Er zijn slechts een paar partijen die nog met zo’n garantstelling werken. Je mag in zo’n situatie dankzij de ondertekening van je ouders maximaal 20% meer lenen, mits je nu al kunt laten zien dat je het bedrag binnen vijf jaar zelf kunt betalen. Hiervoor moet je met harde feiten komen, zoals een vaste loonstijging die bewijst dat je over vijf jaar zelf voldoende verdient om deze 20% zonder hulp van je ouders te betalen.

Let op: misschien zijn er meer opties dan je denkt

Ook als een huis kopen met je ouders geen opties is, kun je misschien als starter nog wel een eigen koophuis krijgen. Factoren als een studieschuld of een tijdelijk werkcontract hoeven dat niet per se in de weg te staan.

Een hypotheek afsluiten met een studieschuld kan vaak wel degelijk. Wel zorgt een studieschuld ervoor dat je minder kunt lenen. Ook is het bedrag dat je minder kunt lenen groter dan de hoogte van je studieschuld. Dat maakt het zinvol om, als je de middelen daarvoor hebt, je studieschuld in één keer af te lossen. Daardoor kan je hypotheek zomaar flink hoger uitvallen.

Ook als je geen vast contract hebt, is een hypotheek misschien mogelijk. Als je werkgever bereid is een intentieverklaring te tekenen, waarin hij verklaart in principe de intentie te hebben jou een vast contract te geven, is er geen vuiltje aan de lucht. Je hebt dan eigenlijk dezelfde mogelijkheden voor een hypotheek als wanneer je een vast contract zou hebben. Zelfs als flexwerker kunnen er opties zijn, mits je niet pas net een paar maanden aan de slag bent. Het is altijd verstandig eens met een hypotheekadviseur om de tafel te gaan zitten. Die kan voor je uitzoeken wat jouw opties zijn.

En heb je zelf net niet genoeg geld bij elkaar voor je woning? Dan is een Starterslening misschien een goede manier om je hypotheek aan te vullen. Deze lening wordt alleen verstrekt aan mensen die hun eerste woning kopen en kan je net de financiële ruimte die jij nodig hebt om je droomwoning te bemachtigen.

Kortom: veel opties voor een huis kopen met je ouders

Samengevat: denk niet dat jouw kansen op een hypotheek zijn verkeken, ook niet als je uit je omgeving van andere starters allerlei doemscenario’s hebt gehoord. Wellicht kun je een huis kopen met je ouders, een generatiehypotheek aangaan of zijn er andere opties voor je ouders om te helpen bij het kopen van een huis voor een kind. Geef dus niet meteen op, maar ga in eerste instantie met je ouders om tafel zitten. Is een huis kopen met je ouders voor jou een optie? Of kunnen jullie iets anders regelen?

En als je ouders niet kunnen bijspringen, dan heb je ook zelf misschien een aantal opties. Wellicht is de sleutel van je toekomstige woning dichterbij dan je denkt.