Wat is boeterente?
Als jij je hypotheek oversluit, loopt de bank daardoor rente-inkomsten mis. De bank ging ervan uit dat jij zolang de rentevaste periode loopt elke maand een bedrag aan rente betaalt. Doordat je naar een andere hypotheekaanbieder overstapt, kom je die afspraak niet na voor de resterende rentevaste periode. Daarom vraagt de bank je om eenmalig een bedrag aan boeterente te betalen.
De boete bij het oversluiten van je hypotheek is vaak geen kleine compensatie. Helaas. Het gaat meestal wel om een paar duizend euro. Gelukkig kan oversluiten je zó veel besparing opleveren dat je de boeterente al snel hebt terugverdiend.
Waarom betaal je een boeterente bij oversluiten?
Waarom zou je een boete moeten betalen als je je hypotheek oversluit? Je doet toch niets verkeerd?! Tja, voor je hypotheekaanbieder ligt dat anders. Zij rekenen erop dat jij jarenlang (de hele rentevaste periode!) een bedrag aan rente betaalt. Dat zijn voor hen inkomsten, die wegvallen zodra jij de biezen pakt en naar een andere aanbieder gaat. Ook al heb je daar alle reden voor.
Bij het afsluiten van je hypotheek heb je een bepaalde rentevaste periode afgesproken. Tijdens die periode weten jij en de bank zeker dat jij dit percentage rente betaalt. De bank heeft je ook op basis van die verwachte rentebetalingen een aanbod gedaan. Door je hypotheek over te sluiten, verbreek je het hypotheekcontract. Om die reden betaal je een boete.
De boeterente kun je zien als het vooruitbetalen van de rente die je normaal zou betalen over de resterende rentevaste periode. Door de betaling van de boeterente mag je je contract vroegtijdig openbreken en overstappen naar een andere hypotheekaanbieder.
Boeterente berekenen
De boeterente bepalen is niet iets wat de bank op basis van een standaardtabel doet. Dit is altijd maatwerk en er spelen allerlei factoren mee. Goed om te weten: hypotheekaanbieders zijn niet vrij in de boeterente die zij rekenen. Hiervoor moeten ze zich houden aan de AFM-richtlijnen die voor elke Nederlandse hypotheekaanbieder gelden.
De bank stelt de boeterente vast door naar een aantal factoren te kijken:
- Hoeveel rente betaal je op dit moment?
- Hoe lang loopt je rentevaste periode nog?
Hoe langer die periode nog loopt, hoe hoger de boeterente.
- Wat zijn de actuele rentestanden?
Hoe groter het verschil, hoe groter je voordeel zal zijn, maar ook hoe hoger de boeterente is.
- Hoeveel hypotheekschuld heb je nog openstaan?
Bij een hogere hypotheekschuld betaal je een hogere boeterente.
- Welk bedrag mag je maximaal boetevrij aflossen?
Hoe bereken je de boete bij oversluiten hypotheek?
De boeterente berekenen is iets wat je vrij lastig zelf kunt doen met een simpele formule. Het beste kun je hiervoor onze slimme rekentool voor oversluiten gebruiken of naar een hypotheekadviseur gaan voor een kosteloze check-up van je hypotheek.
Om je toch een beeld te geven hoe je de boeterente berekent, hierbij een sterk vereenvoudigde voorbeeldberekening.
Rekenvoorbeeld (vereenvoudigd)
Je betaalt nu een rente van 5% voor een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000, waarbij de rentevaste periode nog 24 maanden duurt. Op dit moment is de rente 3,5%. Flink lager dus. Je huidige geldverstrekker hanteert een boetevrij aflospercentage van 10%.
| Huidige situatie |
|
| Resterende hypotheek |
€ 200.000,- |
| Einde rentevaste periode |
over 24 maanden |
| Boetevrij aflospercentage |
10% |
| Lopende hypotheekrente |
5% |
| Actuele hypotheekrente |
3,5% |
Eerst maar even het boetevrije aflossen, dit bedraagt 10%. Het deel waar je een boeterente over betaalt, bedraagt: € 200.000 - 10% = € 180.000.
Het renteverschil is 5% - 3,5% = 1,5%
De resterende rentevaste periode is 24 maanden (2 jaar). Hierdoor bedraagt het renteverschil 2 x 1,5% = 3%
De boeterente in dit rekenvoorbeeld bedraagt daarmee € 180.000 x 3% = € 5.400
Dat is een flinke smak geld natuurlijk. Maar daar staat tegenover dat je de komende 2 jaar 3,5% rente betaalt. Dat levert je in de komende 2 jaar een belangrijk voordeel op. Hiermee is de boete dus binnen een tijdje terugverdiend!
Is de boeterente aftrekbaar voor de belasting?
De boeterente mag dan een fors bedrag zijn, oversluiten levert je natuurlijk ook allerlei voordelen op. En er is nog een aantrekkelijk voordeel: de boeterente is aftrekbaar voor de belasting. Dit betekent dat je de boeterente mag aftrekken van je belastbaar inkomen (je inkomen in box 1) op het moment dat je belastingaangifte doet. Daardoor betaal je al met al minder belasting.
Boeterente meefinancieren
Wil je de boeterente liever niet in één keer betalen? Of is dat niet haalbaar omdat je dat forse bedrag niet zomaar op de plank hebt liggen? Geen probleem, je kunt in sommige gevallen de boeterente meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Dit betekent dat de boeterente bij je hypotheekschuld wordt opgeteld. Je betaalt dan elke maand een klein deel van de boeterente (plus een bedrag aan rente over dat hypotheekdeel). Daarmee smeer je de boeterente uit over de looptijd van je hypotheek. Datzelfde is trouwens ook mogelijk voor sommige andere oversluitkosten.
Let op: de rente die je betaalt over het hypotheekdeel voor de boeterente is niet fiscaal aftrekbaar.
Hypotheek oversluiten zonder boete
Zonder boeterente voor je hypotheek oversluiten zou je natuurlijk meer voordeel hebben. Dus vraag je je vast af of je hypotheek oversluiten ook zonder boeterente kan. Soms kan dat inderdaad, namelijk als je rentevaste periode afloopt. Op dat moment ben je vrij om te gaan en staan waar je wilt. Dus ook om naar een andere hypotheekaanbieder over te stappen. En dat zonder boeterente.
Daarom is het ook slim om het einde van je rentevaste periode altijd verder te kijken dan het nieuwe rente-aanbod dat je hypotheekaanbieder je doet. Dit is hét moment om over te sluiten zonder boeterente, en dus om te kijken of je bij een andere aanbieder voordeliger uit bent.
Alternatieven voor oversluiten met boeterente
Is wachten tot het eind van de rentevaste periode voor jou geen optie? Dan kun je twee dingen overwegen:
- De boeterente voor lief nemen en toch je hypotheek oversluiten. Als oversluiten je een flinke besparing oplevert, kun je die boeterente prima in korte tijd terugverdienen. Oversluiten levert je dan meer op dan dat het je kost.
- Kijken naar alternatieven voor je hypotheek oversluiten. Daarover hieronder meer.
Ben je nou niet direct laaiend enthousiast over oversluiten inclusief de hypotheek-oversluiten-boete? Er bestaan een paar alternatieven waarbij de boete bij het oversluiten van je hypotheek je bespaard blijft.
Rentemiddeling
Bij rentemiddeling blijf je bij je huidige hypotheekaanbieder en maak je nieuwe afspraken met deze aanbieder. Jullie spreken een nieuw rentepercentage af dat tussen je huidige percentage en de actuele rente in ligt. Hierbij hoef je niet in één keer een flink bedrag aan boeterente te betalen. De boete is wat lager en je smeert deze uit over de nieuwe rentevaste periode. Het nadeel? De besparing is kleiner dan bij oversluiten.
Tussentijds aflossen
Heb je nog spaargeld op je rekening staan dat je kunt missen? Misschien kun je dat geld gebruiken om vervroegd op je hypotheek af te lossen. Ook dat levert je een besparing op je hypotheeklasten op. Je betaalt dan in totaal minder rente, omdat je rentebedrag wordt gebaseerd op de totale hypotheek die je hebt openstaan. Let wel op dat je maar tot een bepaald bedrag mag aflossen. Anders zal je alsnog een boete voor je kiezen krijgen.
Lagere risicoklasse aanvragen
Hoeveel rente je betaalt voor je hypotheek hangt onder meer af van de risicoklasse waarin je hypotheek valt. Tenminste, als je een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie hebt. Hoe meer hypotheek je hebt ten opzichte van je woningwaarde, hoe hoger je risicoklasse en dus hoe hoger je rente.
Door de stijging van de huizenprijzen, is je woning misschien meer waard geworden. Het zou goed kunnen dat je risicoklasse daardoor ook omlaag gaat (je hypotheek is gelijk gebleven, je woningwaarde gestegen). Ook dat kan je een besparing opleveren.
Dus check je laatste WOZ-waarde en onderzoek in welke risicoklasse je voor jouw bank valt. Wie weet moet de bank je hypotheekrente door de nieuwe WOZ-waarde naar beneden bijstellen.
Overlijdensrisicoverzekering oversluiten
Ten slotte is er nog iets wat je kunt doen. Is je hypotheek oversluiten zonder boete geen optie? Je overlijdensrisicoverzekering oversluiten misschien wel. Of wellicht zijn er andere verzekeringen bij je hypotheek (zoals de arbeidsongeschiktheidsverzekering) die je kunt aanpassen. Laat zeker eens in de zoveel tijd je verzekeringen checken. Zonde als je voordeel misloopt!
Hoeveel kun jij besparen met oversluiten?
Benieuwd hoeveel jij kunt besparen door over te sluiten en op welke boeterente je kunt rekenen? Krijg een eerste indicatie door jouw bespaarvoordeel te berekenen.
Wil je precies weten wat oversluiten je kost en wat het je aan voordeel geeft? Maak kennis met onze Hypotheekexperts, die dat haarfijn voor je kunnen uitzoeken. Kost je niets, levert je wel veel duidelijkheid op.
door 
