Wat is een verhuurhypotheek, en hoe werkt dat?


Romy Veul door Romy Veul op 24-11-2021
355x gelezen
4 min.

Ga je een woning kopen voor de verhuur? Je wilt bijvoorbeeld een huis kopen waarin je kinderen kunnen wonen of je hoopt met het verhuren van een huis een mooi rendement bij elkaar te sparen. Goed idee! Voor het aankopen van een verhuurwoning heb je een verhuurhypotheek nodig. Dit is een speciaal type hypotheek waarbij de voorwaarden zijn afgestemd op het verhuren van een woning. Wat is een verhuurhypotheek precies? En waar moet je rekening mee houden?

Verhuurhypotheek

Wat is een verhuurhypotheek?

Als je een woning koopt om te verhuren, kun je daarvoor niet een gewone hypotheek afsluiten. Dit heeft ermee te maken dat de hypotheekaanbieder wat meer risico loopt. Jij hebt immers al een ander huis, waarvoor je ook hypotheeklasten betaalt. Bovendien ga je de woning verhuren en is er een risico dat je woning door het verhuren minder waard wordt of dat het niet lukt om huurders te vinden of vast te houden.

Daarom bieden hypotheekaanbieders voor een verhuurpand een speciaal type hypotheek aan: de verhuurhypotheek. Hiervoor gelden andere, strengere voorwaarden dan als je een hypotheek afsluit voor je eigen woning.

Een verhuurhypotheek is specifiek bedoeld voor woningen die je verhuurt voor permanente bewoning. Dit kan zijn aan bekenden (zoals je kinderen), maar ook aan onbekenden.

Onder meer een vakantiewoning of een valt niet onder “permanente bewoning”. Ook voor een tweede huis waarin je zelf een deel van de tijd gaat wonen, kun je geen verhuurhypotheek afsluiten. In zo’n geval zijn er mogelijk andere financieringsopties.

Kenmerken verhuurhypotheek

Een verhuurhypotheek verschilt in een paar opzichten van een gewone hypotheek. Ook goed om je te realiseren: als je een gewone hypotheek hebt lopen voor je woning, mag je die woning officieel niet verhuren.

Kenmerkend voor een verhuurhypotheek is het volgende:

  • Je maximale hypotheek bedraagt 50-90% van de woningwaarde in gehuurde staat. Het precieze bedrag verschilt per geldverstrekker. Je kunt dus minder lenen dan voor een huis dat je permanent bewoont, waarbij 100% van de woningwaarde de maximale hypotheek is.
  • Je betaalt een hoger bedrag aan rente, omdat de geldverstrekker een rente-opslag rekent bovenop de gewone rente. Dit heeft te maken met het grotere risico dat de hypotheekaanbieder loopt.
  • De rente is niet fiscaal aftrekbaar.

Verhuurhypotheek berekenen

Heb je een mooie verhuurwoning op het oog? Dan ben je waarschijnlijk naar één ding heel benieuwd: is de hypotheek die jij kunt krijgen voldoende om de verhuurwoning te financieren?

Tja, nu zit een verhuurhypotheek berekenen nogal complex in elkaar. Dit heeft ermee te maken dat het sterk afhankelijk is van wat jouw verhuurpand in verhuurde staat waard is, welke hypotheekaanbieder je kiest en wat de voorwaarden van die aanbieder zijn.

Een rekenvoorbeeld

Jouw hypotheekaanbieder financiert maximaal 70% van de waarde van je woning in verhuurde staat. Jij koopt een woning voor € 275.000. De waarde in verhuurde staat is op dit moment € 245.000. Je mag in dat geval € 245.000 x 70% = € 171.500 lenen. Daarnaast zal je iets meer dan een ton zelf moeten inbrengen.

Maar nogmaals: zelf zo 1, 2, 3 je verhuurhypotheek berekenen is lastig op basis van enkel de koopsom van de woning en je inkomen. Het beste wat je kunt doen, is een Hypotheekexpert inschakelen die verschillende hypotheekaanbieders voor je kan vergelijken en helder in kaart brengt welke opties jij hebt voor een hypotheek.

Plan een gratis hypotheekgesprek

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Als je een verhuurwoning koopt, zal je hiervoor hoe dan ook eigen geld moeten inbrengen. Dit komt doordat je dus niet 100% van de woningwaarde mag lenen. Bovendien krijg je altijd te maken met kosten koper bij het kopen van een huis. Daarbij valt te denken aan overdrachtsbelasting, taxatiekosten en notariskosten. Ook die kosten moet je uit eigen zak betalen.

Bij de meeste aanbieders mag je maximaal zo’n 70 tot 90% van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat lenen. De rest van het bedrag moet je zelf inleggen.

Verhuurhypotheek rente

Voor een nieuw af te sluiten verhuurhypotheek kun je kiezen tussen een annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek en aflossingsvrije hypotheek. Bij die laatste variant ben je niet verplicht om tussentijds af te lossen; bij de andere twee hypotheekvormen wel. Voor welke hypotheekvorm je ook kiest, je zult altijd over de verhuurhypotheek rente betalen.

Het rentepercentage ligt per definitie hoger dan voor de woning die je eigen verblijf is. Dit hangt wederom samen met het hogere risico dat de hypotheekaanbieder loopt bij een verhuurwoning. Zo kan de huurder de huur opzeggen, waardoor de woning leegstaat en jij tijdelijk geen huurinkomsten ontvangt. En moet de woning per executie verkocht worden? Dan levert de verkoop vaak minder op. Allerlei factoren die het voor de bank riskanter maken om een verhuurhypotheek te verstrekken.

Aandachtspunten voor je verhuurwoning

Dat een verhuurhypotheek anders in elkaar zit dan een gewone hypotheek, heb je inmiddels wel door. Er zijn een paar specifieke aandachtspunten die goed zijn om in je achterhoofd te houden.

Hogere overdrachtsbelasting

Op dit moment bedraagt de overdrachtsbelasting standaard 2% van de koopsom. Starters die hun eerste woning kopen voor maximaal € 400.000 en die tussen de 18 en 35 jaar oud zijn, zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Beleggers komen er minder voordelig van af. Zij betalen juist een verhoogd bedrag aan overdrachtsbelasting: 8% van de koopsom.

Geen hypotheekrenteaftrek

Houd er ook rekening mee dat de rente niet fiscaal aftrekbaar is, omdat het om een tweede woning gaat.

Vermogensbelasting

Een woning die je gekocht hebt voor de verhuur geldt als een deel van je vermogen. Dat betekent dat je over de waarde van je woning vermogensbelasting moet afdragen aan de Belastingdienst.

Daar staat tegenover dat je voor een verhuurwoning maandelijks een bedrag aan huurinkomsten ontvangt, dat – als het goed is – boven de belastingkosten en andere kosten uitkomt.

Een verhuurhypotheek afsluiten?

Heb jij plannen om te investeren in een verhuurwoning en ben je benieuwd naar jouw opties? Of heb je al een verhuurwoning en wil je kritisch laten kijken naar je hypotheek?

Bij Hypotheek.nl zit een onafhankelijke Hypotheekexpert voor je klaar die jou alles kan vertellen over jouw opties. En die je graag helpt om een voordelige én passende hypotheek voor je te regelen.

Maak een gratis afspraak. Online, gratis en vrijblijvend!

Klanten geven ons een:

305 beoordelingen

9.5