Samen een huis kopen: Dit moet je weten!


Romy Veul door Romy Veul op 12-11-2021
1575x gelezen
8 min.

Zijn jij en je partner toe aan een volgende stap samen? Een gezamenlijk huis? Leuk. Spannend. En ook anders. Want bij samen een huis kopen moet je aan andere dingen denken dan als je in je eentje de stap naar een koopwoning zet. Wat zetten jullie op papier? Op wiens naam komt de hypotheek te staan? Wat als jullie uit elkaar gaan? Dit moet je weten over samen een huis kopen.

Samen een huis kopen

Samen een huis kopen als niet-getrouwd stel

Heel wat jaren terug in de tijd was het haast standaard zo dat mensen eerst trouwden en pas daarna samen in een woning introkken. Dat hoeft nu niet meer. Je partner hoeft dus niet op één knie te gaan om samen een huis te kopen. Scheelt weer wat bruiloftsstress!

Wel is het slim om dingen op papier te zetten als jullie samen een woning kopen. Een hypotheek is een lening van een flink bedrag. Daar zijn jullie samen verantwoordelijk voor. Nu ga je er natuurlijk van uit dat het tussen jullie helemaal goed zit. Maar wat nu als de relatie toch over gaat? Of – nog veel erger – als iemand komt te overlijden? Zonder afspraken kan het zomaar zo zijn dat je bij overlijden uit de woning wordt gezet omdat de woning niet 100% van jou is. Geen fijne gedachte!

Gezien dat soort doemscenario’s is het fijn om dingen zwart op wit te hebben staan. Mocht er dan sprake zijn van zo’n slechte afloop, dan heb je jullie gemaakte afspraken om op terug te vallen.

Welke opties heb je voor samen een huis kopen?

Trouwen is één optie, maar er zijn ook een aantal andere mogelijkheden dan in jullie mooiste trouwoutfit naar het gemeentehuis afreizen. Een huis kopen met een samenlevingscontract of geregistreerd partnerschap bijvoorbeeld.

Optie 1: niets op papier zetten

De eerste optie is simpel: helemaal niets doen. Of nou, samen een huis kopen, maar daar verder niets voor vastleggen. Dat mag.

Handig is het alleen niet. Als jij of je partner dan komt te overlijden, is de achterblijvende partner niet automatisch 100% eigenaar van de woning. Ook heeft de achterblijvende partner bij overlijden geen recht op een hoge vrijstelling van erfbelasting. Mocht een van jullie overlijden, dan gaan de bezittingen van je partner en 50% van de woning automatisch naar de nabestaanden van je partner. Als zij hun recht op de helft van het huis opeisen, kun jij niet in de woning blijven wonen.

Optie 2: samenlevingscontract huis kopen

Daarnaast kun je kiezen voor een samenlevingscontract met of zonder testament. Niet zo’n feestelijke bedoening als een trouwceremonie, maar wel een goede manier om het nodige op papier te hebben staan.

Voor een samenlevingscontract voor huis kopen maak je samen afspraken, onder andere over de woning. Je kunt bijvoorbeeld laten vaststellen dat jij volledig eigenaar wordt van de woning als je partner overlijdt (en andersom). Ook kun je kiezen voor een verblijvingsbeding: je hebt dan recht om in de woning te blijven als je partner overlijdt.

Ook kun je in een samenlevingscontract het recht op een hoge vrijstelling van erfbelasting afspreken als je partner overlijdt. Dit betekent dat je geen fors percentage (30%) aan erfbelasting hoeft te betalen over het vermogen (en het woningdeel) van je partner. Tot een bedrag van € 669.265 is de erfenis vrijgesteld van belasting.

Voor het opstellen van een samenlevingscontract betaal je gemiddeld zo’n € 300 tot € 500. Laat je daarnaast een testament voor je partner opmaken? Dan ben je iets duurder uit.

In zo’n samenlevingscontract maak je allerlei afspraken. Dit kan zo ver gaan als je zelf wilt. Denk aan afspraken over:

  • wie welk deel van de rente en aflossing betaalt;
  • wie welk recht heeft op waardestijging van het huis;
  • wie de overige vaste lasten (o.a. belasting en verzekeringen) betaalt;
  • hoe jullie gemeenschappelijke eigendommen zijn verdeeld;
  • wat jullie persoonlijke eigendommen zijn;
  • hoe het zit met het ouderlijk gezag als jullie kinderen hebben;
  • wat jullie regelen voor de woning als een van jullie overlijdt;
  • hoe het zit met partnerpensioen en gedeeld spaargeld of schulden.

Het is altijd mogelijk om het samenlevingscontract tussentijds aan te passen. Hiervoor moeten jullie wel samen opnieuw langs de notaris gaan.

Geregistreerd partnerschap

Ook kun je kiezen voor een geregistreerd partnerschap. Het geregistreerd partnerschap gaat wat verder dan een samenlevingscontract. Je hebt hiermee meer rechten en plichten naar elkaar toe als partners. Ook bij geregistreerd partnerschap kun je afspreken dat je partner 100% eigenaar van de woning is als jij komt te overlijden, en is de verhoogde vrijstelling van erfbelasting mogelijk.

Trouwen

Verder kun je natuurlijk kiezen voor de officiële en feestelijke route: trouwen. Met heel veel toeters en bellen, een luxe diner en een bijzondere auto. Of zonder dat alles op een gewone woensdagochtend in je spijkerbroek. Dat is aan jou.

Er zijn twee opties: trouwen in gemeenschap van goederen of onder huwelijkse voorwaarden. Bij trouwen in gemeenschap van goederen zijn alle bezittingen en schulden voor 50% van de ene en 50% van de andere partner. Dus jullie zijn allebei voor 50% eigenaar van de woning, maar hebben ook allebei 50% van de hypotheekschuld. Ook als maar een van jullie de hypotheek betaalt, geldt die verdeling. Komt één partner te overlijden? Dan zijn de woningen, alle bezittingen en ook alle schulden 100% voor de ander.

Kies je voor trouwen onder voorwaarden? Dan maken jullie samen officiële afspraken over onder andere de woning, de kinderen en de verdeling van jullie bezittingen bij overlijden of bij scheiding.

Samen huis kopen op 1 naam of niet?

Als je samen een woning koopt, kun je het huis op jullie beider namen laten zetten, maar je kunt ook samen een huis kopen op 1 naam.

Huis kopen op 1 naam

Koop je inderdaad de woning op naam van een van jullie beiden? Dan is de persoon op wiens naam de woning staat, ook degene die de hypotheek afsluit en voor de hypotheekschuld verantwoordelijk is. Je kunt de woning op een later moment alsnog op jullie beider namen laten zetten door je partner te laten bijschrijven. Hiervoor zal je wel opnieuw naar de notaris moeten.

In zo’n geval is het wel belangrijk dat deze persoon in zijn eentje de volledige maandlasten kan betalen. De maximale hypotheek wordt bepaald aan de hand van het inkomen van die ene persoon. Natuurlijk kunnen jullie alsnog onderling afspreken dat jullie allebei een bijdrage leveren aan de hypotheeklasten.

Waarom je hiervoor zou kiezen? Dat kan zijn omdat je rekening houdt met het risico op uit elkaar gaan of omdat je wilt dat een van beide niet aansprakelijk is voor een eventuele schuld op de woning. Bij een groot inkomensverschil kan dat een overweging zijn.

Als je kiest voor samen een huis kopen op 1 naam, is het wel verstandig hierover afspraken te maken in een samenlevingscontract. Daarin leg je bijvoorbeeld vast wie welke kosten betaalt en hoe het zit als er overwaarde op de woning rust. Hebben jullie daar dan allebei recht op of alleen de partner op wiens naam het huis staat?

Huis kopen op 2 namen

Als jullie een huis op 2 namen kopen, dan worden jullie allebei eigenaar van de woning. Jullie hebben dan ook allebei recht op een deel van de overwaarde. Tegelijkertijd zijn jullie ook allebei aansprakelijk voor eventuele achterstanden voor de hypotheekbetaling. Aanvullende afspraken leg je samen vast in een samenlevingscontract huis kopen.

De meeste mensen kiezen voor deze constructie. Het is het meest eenvoudige en geeft meer financiële ruimte. Samen een huis kopen op 1 naam kopen heeft immers als consequentie dat de hypotheek vaak lager uitvalt. Wel is deze constructie minder aantrekkelijk als jij en je partner uit elkaar gaan. Dan heeft het meer voeten in de aarde om alles rondom het huis te regelen. Aan de andere kant geeft deze constructie jullie wel allebei zekerheid over een bepaald deel van de woning en van een eventuele overwaarde als jullie uit elkaar gaan.

Bij uit elkaar gaan heb je in dit scenario drie opties:

  1. Jullie verkopen het huis en delen de overwaarde of de restschuld.
  2. Het huis wordt op één naam gezet. De bank kijkt dan of die persoon in zijn eentje voldoende verdient om de hypotheek te bekostigen. Ook moet deze partner de ander uitkopen als er sprake is van overwaarde door de vertrekkende partner zijn deel (50% of een ander afgesproken percentage) van de overwaarde te betalen.
  3. Jullie verkopen de woning en splitsen de restschuld of overwaarde.

Let op: elke verdeling is mogelijk

Als mensen kiezen voor samen een huis kopen op 1 naam, is de reden daarvoor vaak een groot inkomensverschil tussen beide partners. Maar besef dat het niet verplicht is om de woning en hypotheeklasten 50/50 te verdelen. In theorie kun je er zelfs voor kiezen dat één partner voor 90% eigenaar is en de ander voor 10%. Al komt dat in de praktijk nauwelijks voor. Maar wat we daarmee willen zeggen: je mag zelf bepalen hoe je de woning en de hypotheek over beide partners verdeelt.

Brengt één van jullie een grote schenking, een flinke overwaarde op een eerdere woning of een groot bedrag aan spaargeld in? Ook daarover kun je afspraken maken in een samenlevingscontract. Je kunt dan bijvoorbeeld afspreken dat bij een eventuele verkoop van de woning jij eerst recht hebt op het deel dat je hebt ingelegd naast de 50/50-verdeling van het bedrag dat daarbovenuit komt. Als er sprake is van restschuld, pakt dit alleen minder voordelig uit.

Is een huis kopen zonder samenlevingscontract ook een optie?

Zoals je hebt kunnen lezen, is een huis kopen zonder samenlevingscontract mogelijk. Toch is het bij ongehuwd samen een huis kopen wel verstandig om het nodige op papier te zetten. Anders zijn vooral bij overlijden van één partner de consequenties groot. En gaan jullie uit elkaar? Dan is niet duidelijk hoe het bijvoorbeeld zit met de meerinbreng van de ene partner toen jullie de woning kochten.

Om dat soort gedoe en regelwerk te voorkomen, kun je het beste vóór het samen afsluiten van een hypotheek een samenlevingscontract tekenen. Daarin leg je alles helder vast om latere problemen te voorkomen.

Hulp van ouders of anderen bij het kopen van een huis?

Samen een huis kopen kan ook inhouden dat je een huis koopt samen met anderen dan een partner. Of dat andere mensen je een handje helpen bij het financieren van je woning. De huizenprijzen liggen op dit moment hoger dan ooit en de vraag naar woningen is enorm, waardoor het afsluiten van een startershypotheek lastig kan zijn. Een financieel steuntje in de rug van ouders of andere familieleden kan dan fijn zijn. Ook als je een hypotheek zonder vast contract wilt afsluiten trouwens.

Daarbij kun je bijvoorbeeld denken aan:

  • Een belastingvrije schenking. Wist je dat ouders, broers of zussen, grootouders of anderen eenmalig belastingvrij een bedrag aan je mogen schenken voor je woning? Als je het geld gebruikt voor de aankoop of verbouwing van een woning of voor het aflossen van je hypotheek, dan is eenmalig een bedrag van iets meer dan een ton vrijgesteld van belasting. Wel moet je deze schenking altijd aangeven bij de Belastingdienst. Ook mag je zo’n schenking alleen onder bepaalde voorwaarden ontvangen, zoals dat je niet ouder dan 40 jaar bent.
  • Hypotheek met ouders afsluiten. Ook kun je samen met je ouders een hypotheek nemen. Een ouder-kind-hypotheek of familiebank wordt dat genoemd. Je betaalt dan rente over de hypotheek aan je ouders en maakt met hen afspraken over een (marktconforme) rente en aflosvorm. Belangrijk is wel om de afspraken goed vast te leggen.
  • Generatiehypotheek. Je ouders kunnen ook bijtekenen voor het gedeelte van de hypotheek dat jij niet zelf kunt betalen. Je ouders zijn dan voor dat gedeelte aansprakelijk voor de hypotheek. Een hypotheekadviseur kan je vertellen wat hierin mogelijk is voor jou.
  • Duokoop. Hier komen je ouders niet bij om de hoek kijken; wel het DNGB Fonds. Jij koopt de woning; DNGB koopt de grond en verhuurt die aan jou. Jij betaalt maandelijks een bedrag aan erfpacht voor de grond en kunt er eventueel voor kiezen de grond later alsnog te kopen. Dat maakt het kopen van de woning voor jou iets voordeliger.
  • Garant staan bij hypotheek. Vroeger werd dit veel gedaan: je ouders staan garant voor de hypotheek en staan dus in voor eventuele problemen met de terugbetaling als die zich in de toekomst zouden voordoen. Op dit moment is een garantstelling nog maar bij een paar banken mogelijk. Je mag dan dankzij de garantstelling iets meer lenen, met als voorwaarde dat je kunt aantonen het bedrag van de garantstelling binnen vijf jaar alsnog te kunnen betalen.

Samen een huis kopen, wat zijn jouw opties?

Zo. Dat was een heel hoop informatie. Waarschijnlijk ben je nu vooral heel benieuwd welke opties jij en je partner precies hebben voor samen een huis kopen. En wat in jullie geval gunstig is. Daarover vertelt een van onze Hypotheekexperts je graag meer voordat je enthousiast woningen gaat bezichtigen.

Een eerste kennismaking kost je niets en helpt je al een eind op weg. Dus plan gerust een eerste afspraak. Dan helpen wij je de eerste stap naar jullie gezamenlijke droomwoning te zetten.

P.S. Klaar voor de huizenjacht? Check ook vooral onze checklist huis bezichtigen en de vragen voor het bezichtigen van een huis. Dan kun je je roze bril afzetten en écht goed naar jullie mogelijk nieuwe droompaleis kijken.

Klanten geven ons een:

305 beoordelingen

9.5