Hypotheek zonder vast contract: wat zijn de mogelijkheden?


Romy Veul door Romy Veul op 26-01-2022
379x gelezen
7 min.

Werk je niet in loondienst? Dan vraag je je misschien af of een hypotheek afsluiten voor jou wel mogelijk is. Want hoe zit dat als je niet maandelijks een vast salaris op je rekening gestort krijgt? Gelukkig kunnen we je geruststellen: een hypotheek zonder vast contract is in veel gevallen prima mogelijk. Ook voor uitzendkrachten, ondernemers, mensen die op oproepbasis werken en flexwerkers. En ja, ook een hypotheek met een tijdelijk contract is vaak een optie.

Hypotheek zonder vast contract

Hypotheek zonder vast contract – wat is jouw situatie?

Er kunnen allerlei redenen zijn waarom je geen vast contract hebt. Zo kan het zijn dat je nog niet zo lang bij je werkgever werkt en daardoor een tijdelijk contract hebt. Je hebt stille hoop dat een vast contract er in de toekomst wel van komt, maar die zekerheid heb je op dit moment nog niet.

Ook in de volgende situaties heb je geen vast contract met een helder maandinkomen:

  • Je hebt je eigen bedrijf als zzp’er. Daardoor heb je een variabel inkomen.
  • Je werkt op oproepbasis en hebt een nulurencontract.
  • Je bent flexwerker en werkt via een uitzendbureau.
  • Je leeft van een uitkering.

Elk van die situaties geeft de bank minder zekerheid over je inkomen. Bij een vaste aanstelling gaat de bank ervan uit dat jij een paar jaar verzekerd bent van dit loon. Dat geeft zekerheid dat je de maandlasten voor deze hypotheek kunt blijven betalen. Als je niet op vaste basis ergens werkt, heeft de bank minder zekerheid dat je ook in de toekomst je hypotheeklasten kunt dragen.

Gelukkig hoeft geen van die situaties jouw kansen op een hypotheek in de weg te staan. Op diverse andere manieren kun jij ook aan de bank laten zien dat je een goed inkomen verdient en dat de kans dus klein is dat jij je hypotheeklasten na een tijdje niet meer kunt ophoesten. Hoe dat precies zit, zullen we voor elk van de situaties hieronder toelichten.

Hypotheek als zzp’er

Als je zzp’er bent, zal de bank je vragen naar je inkomen in de laatste drie jaar. Hiervoor maak je een uitdraai van je winst- en verliesrekeningen, zoals je die bij de Belastingdienst hebt ingediend. Het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar (of je laatst verdiende jaarinkomen als dat lager is dan de twee jaar daarvoor) is het uitgangspunt voor het bepalen van jouw maximale zzp-hypotheek.

En wat dan als je nog geen drie jaar ondernemer bent? Ook dan kun je gelukkig nog bij een aantal hypotheekaanbieders terecht, als je maar minimaal één boekjaar aan inkomen uit je onderneming kunt laten zien. De bank zal dan bijvoorbeeld kijken naar je inkomen dat je vóór die tijd in loondienst hebt verdiend. Dat telt mee voor je gemiddelde inkomen.

Hypotheek met een tijdelijk contract

Laten we beginnen met een veelvoorkomende situatie: je werkt wel in loondienst, maar hebt een tijdelijk contract. Bij een hypotheek met een tijdelijk contract is het vrij eenvoudig: als je een intentieverklaring kunt krijgen, wordt je loon op dezelfde manier meegenomen als wanneer je wel een vast contract zou hebben.

In een intentieverklaring spreekt je werkgever de intentie uit om jou, bij gelijk functioneren, een vast contract aan te bieden zodra je tijdelijke contract afloopt. De intentieverklaring is onderdeel van je werkgeversverklaring, die je altijd nodig hebt om een hypotheek aan te vragen.

Een intentieverklaring invullen en ondertekenen, is voor je werkgever vaak een kleine moeite. Hij zit nergens aan vast door zo’n verklaring te tekenen. Bij wijze van spreken (*even afkloppen*) zou hij je alsnog een paar maanden later kunnen ontslaan. Maar voor jou maakt die verklaring wel een groot verschil voor je hypotheek. De hypotheekaanbieder zal aan de hand van een intentieverklaring jouw inkomen net zo zwaar meetellen als wanneer je in loondienst zou werken.

Wat als je geen intentieverklaring hebt?

Maar wat nu als je werkgever die verklaring niet wilt ondertekenen? Dan is dat gelukkig nog steeds geen ramp, ook al maakt het de situaties wel iets complexer. Heb je al wel een paar jaar werkervaring en heb je daarbij een goed salaris verdiend? Dan kun je bij sommige hypotheekaanbieders terecht met een verklaring van jouw verdiende inkomen in de afgelopen jaren. Daarmee laat je aan de hypotheekaanbieder zien dat jij (in meerdere banen) een goed inkomen hebt verdiend, en dat de kans dus groot is dat je dat in de toekomst ook voor elkaar kunt krijgen.

Een aantal aanbieders zullen hiervoor vragen om een Arbeidsmarktscan. Deze geeft informatie over jouw positie op de arbeidsmarkt en je kans op het verdienen van een goed inkomen in de toekomst. Als je kunt bewijzen dat jouw arbeidsmarktkansen goed zijn, heb je vaak een streepje voor bij degene die jouw hypotheekaanvraag beoordeelt.

Hypotheek met een flexibel contract via een uitzendbureau

Bij een uitzendbureau maak je vaak wisselende uren. Je hebt een flexibel contract of werkt op payrollbasis, waardoor je geen zekerheid hebt over een goed en stabiel inkomen in de toekomst. Althans, niet op papier misschien – maar jij weet misschien wel beter.

Om mogelijke twijfel daardoor bij je hypotheekaanbieder weg te nemen, kun je bij de intercedent van jouw uitzendorganisatie een perspectiefverklaring aanvragen. Daaruit blijkt wat jouw toekomstige opties zijn om als flexwerker inkomen te verdienen. Met zo’n perspectiefverklaring gaan hypotheekaanbieders hetzelfde om als met een intentieverklaring. Je hebt met zo’n verklaring vaak alsnog een goede leencapaciteit.

Let op: je kunt zo’n verklaring opvragen als je minimaal één jaar werkt voor deze specifieke uitzendorganisatie. Dus ben je pas net in dienst bij een organisatie? Dan zal je je huis-koop-plannen wellicht nog even in de ijskast moeten zetten.

Hypotheek met een nulurencontract

In feite werkt dit hetzelfde als bij een hypotheek met tijdelijk contract zonder intentieverklaring. De hypotheekaanbieder zal je vragen naar informatie over je inkomen in de laatste drie jaar. Je maximale hypotheek wordt dan gebaseerd op het gemiddelde jaarinkomen berekend over de afgelopen drie jaar.

Heb je in het laatste jaar minder verdiend dan in de twee jaar daarvoor? Dan rekent de hypotheekaanbieder met je laatste jaarinkomen in plaats van het gemiddelde over drie jaar. Dit kan betekenen dat je hypotheek lager uitvalt als je het afgelopen jaar minder omzet hebt behaald dan de jaren daarvoor.

Hypotheek met een uitkering

Een andere mogelijkheid is dat je op dit moment een uitkering hebt. Kun je op basis daarvan een hypotheek aanvragen? Dat wisselt. Over het algemeen is een uitkering geen vast inkomen, waardoor veel hypotheekaanbieders daar geen hypotheek op willen baseren. Alleen een WAO-uitkering telt bijna altijd gedeeltelijk of volledig mee voor je maximale hypotheek. Bij veel andere uitkeringen is dat niet het geval. Een hypotheekadviseur kan je hier meer over vertellen voor jouw persoonlijke situatie.

In elk geval kun je geen hypotheek aanvragen op basis van de volgende typen uitkeringen:

  • IVA-uitkering (voor permanente of volledige arbeidsongeschiktheid);
  • WGA-uitkering (voor tijdelijke of gedeeltelijke arbeidsongeschiktheid);
  • Bijstandsuitkering;
  • WW-uitkering (voor als je tijdelijk werkloos bent).

Hoe vergroot ik mijn kansen op een hypotheek zonder vast contract?

Als je een hypotheek zonder vast contract wilt aanvragen, kun je op een aantal manieren je hypotheekkansen vergroten. Handig om te weten als je je afvraagt of jij de hypotheek voor je droomwoning wel weet rond te krijgen!

  • Koop je een woning samen met een partner die wel een vast contract heeft? Dan geeft dat de bank meer zekerheid over jullie inkomen en sta je sterker. Nu kun je die samenwoonpartner helaas niet zomaar uit een doosje toveren als vrijgezel, maar wie weet heb je ‘m al aan de haak geslagen.
  • Breng je veel eigen geld mee of heb je een schenking ontvangen? Dan vergroot ook dat het vertrouwen van de bank dat jij je hypotheeklasten kunt blijven betalen. Je hebt door die eigen buffer minder hypotheek nodig en dus lagere lasten.
  • Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af? Dan geeft dat jou én de bank meer zekerheid over de terugbetaling van je hypotheek. NHG biedt een vangnet voor als jij door omstandigheden tijdelijk je hypotheeklasten niet kunt betalen. En mocht je je woning ooit gedwongen met een restschuld moeten verkopen, dan scheldt NHG onder omstandigheden de restschuld kwijt.
  • Verder kan het, als je zzp’er bent, helpen als je groei kunt laten zien in je inkomenscijfers en als je een goed ondernemersplan hebt liggen waaruit jouw (ambitieuze) bedrijfsplannen voor de komende jaren blijken.

En valt je maximale hypotheek lager uit dan gehoopt? Dan kun je als starter misschien gebruikmaken van een Starterslening. Dat is een extra lening voor je woning (met een lage rente) waarop je de eerste drie jaar niet hoeft af te lossen. Het vergroot je budget voor een woning en geeft je meer kansen om ook op deze krappe woningmarkt een eerste huis te kunnen kopen.

Dus: kan ik een hypotheek krijgen zonder vast contract?

In veel situaties is daar wel een mouw aan te passen. Zelfs als je van je leidinggevende geen intentieverklaring krijgt of als je op oproepbasis of als flexwerker werkt, zijn er vaak opties voor een hypotheek. Vaak zal de bank kijken naar jouw gemiddelde jaarinkomen over de afgelopen jaren en daar je maximale hypotheek op baseren.

Heb je de afgelopen jaren een goed inkomen verdiend? Dan is de kans groot dat je een prima hypotheek zonder vast contract kunt afsluiten. Ook als zzp’er zijn er mogelijkheden voor een hypotheek, als je maar minimaal één jaar als zzp’er actief bent.

Mogelijk valt je hypotheek zonder vast contract wel wat lager uit dan wanneer je in loondienst zou werken. De bank kijkt namelijk in veel gevallen naar je gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar, terwijl je waarschijnlijk drie jaar geleden minder verdiende dan nu. Bij een hypotheek met tijdelijk contract én intentieverklaring hoef je daar niet bang voor te zijn; er wordt dan op dezelfde manier met je huidige inkomen gerekend als wanneer je een vaste aanstelling zou hebben.

Wat zijn jouw mogelijkheden voor een hypotheek zonder vast contract?

Leuk hoor, al die algemene informatie. Maar nu ben je waarschijnlijk vooral heel benieuwd hoe dat precies zit voor jou in het bijzonder. Hoeveel kun jij krijgen aan hypotheek zonder vast contract? Wat zijn je maandlasten daarbij? En welke kansen biedt dat voor jou op een woning?

Dat alles zoeken onze Hypotheekexperts met plezier voor je uit. Al in een eerste gratis kennismakingsgesprek kom jij te weten hoeveel je precies kunt lenen en voor welk budget je naar een woning kunt gaan kijken.

Benieuwd? Plan nu je eerste vrijblijvende afspraak met een Hypotheekexpert in. Dan kun jij binnenkort al met een helder budget op woningjacht gaan.

Klanten geven ons een:

305 beoordelingen

9.5