Huis kopen met ouders: Dit zijn de mogelijkheden!


Romy Veul door Romy Veul op 11-01-2022
22707x gelezen
6 min.

Een huis kopen is voor starters niet altijd even gemakkelijk. Je hebt nog niet de tijd gehad om je spaarrekening flink te spekken, hebt geen overwaarde op een eerder huis en hebt misschien ook geen vast contract. Valt je maximale hypotheek tegen? En vraag je je af of een eigen huis er voor jou dan nog wel in zit? Misschien kunnen je ouders helpen bij het afsluiten van een hypotheek. Soms is een huis kopen samen met je ouders een goede mogelijkheid. Dit is hoe dat werkt.

Huis kopen met ouders

Waar loop je tegenaan als starter bij een hypotheek?

Dat de woningmarkt aardig oververhit is, is je vast niet ontgaan. Je hoeft maar een krant open te slaan of teksten als “nieuw record woningprijzen” of “nijpend woningtekort” vliegen je om de oren. Je bent helaas niet de enige die hoopt een eigen koopwoning te vinden. De vraag naar woningen is zelfs zo hoog dat overbieden de normaalste zaak van de wereld is. Soms zelfs enkele tienduizenden euro's.

Om een huis te kunnen bemachtigen op deze oververhitte woningmarkt, is het belangrijk dat je 1) een goede hypotheek kunt afsluiten, en 2) voldoende spaargeld op je rekening hebt. Maar wat nu als je als starter een beperkt inkomen en een niet al te hoog spaarsaldo hebt?

Een huis kopen zonder eigen geld is geen optie, ook niet als je maximale hypotheek best een aardig bedrag is. Je kunt altijd maximaal 100% van je woningwaarde lenen. Als je dus fors overbiedt, zal je het bedrag dat boven de taxatiewaarde uitkomt, hoe dan ook zelf moeten betalen. En dat nog naast de kosten koper, die vaak ook een paar procent van de koopsom zijn.

Daarnaast heb je misschien een studieschuld, die je maximale hypotheek naar beneden haalt. Of misschien ben je pas sinds kort aan het werk en heb je geen vast contract. Nu is een hypotheek zonder vast contract gelukkig wel mogelijk, maar het kan zijn dat je hypotheek lager uitvalt als je de bank de zekerheid van een vast inkomen niet kunt geven.

Goed, een hoop beren op de weg. Maar laat je niet direct ontmoedigen om dagelijks een rondje Funda te doen en enthousiast woningen te bezichtigen. Wie weet kunnen je ouders te hulp schieten.

Huis kopen samen met ouders, welke opties zijn er?

Steeds meer starters krijgen bij hun startershypotheek hulp van hun ouders. Soms in de vorm van een belastingvrije schenking, soms door een hypotheek met hun ouders af te sluiten. Zijn ook jouw ouders bereid om je financieel bij te staan bij de aankoop van je eerste woning? We vertellen je graag meer over de mogelijkheden.

Welke optie het beste bij jou en je ouders past? Dat kan een Hypotheekexpert voor jullie uitzoeken. Maar lees je ter voorbereiding op dit gesprek alvast hieronder in over de mogelijkheden voor een hypotheek met je ouders afsluiten.

1. Een (belastingvrije) schenking

Als je ouders nog spaargeld over hebben én bereid zijn jou daarmee te steunen, dan is er goed nieuws. Normaal gesproken moet je over een flinke schenking ook flink wat belasting afdragen aan de afzender van de blauwe enveloppen. Zonde! Want je kunt dat geld zelf juist zo goed gebruiken. Máár als je ouders een schenking doen voor het kopen of verbouwen van een huis, dan mag dat wel eenmalig belastingvrij tot een bedrag van € 106.671 (anno 2022).

Voorwaarde voor zo’n belastingvrije schenking is wel dat jij als kind tussen de 18 en 40 jaar oud bent. Je mag dit geld besteden aan de aankoop van je woning, de verbouwing van je woning of aan het aflossen van je restschuld.

Naast die “jubelton”, zoals het ook wel wordt genoemd, mogen je ouders ook jaarlijks een belastingvrije schenking doen van een paar duizend euro. De grens daarvoor ligt anno 2022 op € 5.677. Het is alleen niet mogelijk om in hetzelfde jaar een jubelton én zo’n jaarlijkse belastingvrije schenking te doen. Vanaf een jaar daarna mag je wel weer een jaarlijkse schenking doen.

2. Geld lenen bij je ouders (ouder-kind-hypotheek)

Twee verschillende namen, één betekenis. Namelijk dat niet de bank maar je ouders je de hypotheek verstrekken. Je hebt dan dus een hypotheek bij je ouders. Het kan zijn dat ze je de gehele hypotheek verstrekken, maar ook een deel ervan (naast een hypotheek bij de bank) is mogelijk.

Samen met je ouders maak je afspraken over de hoogte van de hypotheek, de hypotheekrente, de aflossing, etc. Let op dat je zo’n hypotheek nooit helemaal onderling kunt regelen. Je moet de hypotheek gewoon netjes opgeven bij de Belastingdienst en er bijvoorbeeld ook een marktconforme rente voor betalen.

De voordelen

  • Jullie kunnen zelf afspraken maken over de hypotheek bij je ouders, onder andere over de aflossingen, rente en looptijd.
  • De hypotheekrente die je aan je ouders betaalt, is fiscaal aftrekbaar.
  • Je ouders behalen een mooi rendement door jou een hypotheek te verstrekken. De rente die ze voor het verstrekken van de hypotheek ontvangen is namelijk hoger dan de huidige spaarrente.

De nadelen

  • Je ouders ontvangen geen hypotheekrenteaftrek over deze hypotheek. Voor hen is het hun tweede woning, en dan vervalt de renteaftrek.
  • Bij een familiebank kun je nooit méér lenen dan bij een gewone hypotheek bij de bank. Je maximale hypotheek blijft onveranderd.
  • Let verder op: leg de afspraken goed vast voor een hypotheek bij je ouders om eventueel gedoe bij familieruzies voor te zijn.

Tip: hypotheekrente terugschenken

Bij de familiebankconstructie (ouder-kind-hypotheek) ga je rente betalen aan je ouders. Maar nu is het voor veel ouders helemaal niet de bedoeling om rijk te worden van de rente die hun kind hen betaalt. Daarom kunnen ouders ook besluiten om de hypotheekrente die jij betaalt aan je terug te schenken via jaarlijkse belastingvrije schenkingen. Jij bent dan per saldo geen geld voor je hypotheek kwijt.

3. De hypotheek verhogen

Als je ouders geen torenhoog spaarsaldo hebben, maar wel een flinke overwaarde op hun huis, dan biedt ook dat opties om een huis te kopen met hulp van je ouders.

In dit geval kunnen je ouders wellicht hun hypotheek verhogen (als hun inkomen dat ook toelaat). Dit betekent dat ze meer geld lenen aan hypotheek bij de bank. Dit geld kunnen je ouders dan weer vrij besteden. Bijvoorbeeld door het aan jou te schenken of door het in de vorm van een lening aan je te verstrekken.

4. Generatiehypotheek

Een andere optie voor een hypotheek met je ouders is een generatiehypotheek. Dit is een handige constructie als je een bepaald bedrag tekortkomt voor de woning. Stel: jij koopt een woning van € 250.000, maar je kunt zelf maar € 175.000 bekostigen. Dan kunnen je ouders mee tekenen voor de hypotheek voor een bedrag van € 75.000. Zij zijn dan aansprakelijk voor dit deel van de hypotheek.

5. Huis kopen en aan jou verhuren

Vaak zie je bij een huis kopen met ouders dat ouders het huis kopen en dit vervolgens aan hun kind verhuren. Jij betaalt hiervoor een (marktconform) bedrag aan huur aan je ouders. Verder maak je met hen andere afspraken, die je eventueel ook bij een notaris vastlegt. Soms kun je afspreken dat jij na enige tijd het huis kunt overkopen, zodat je er zelf eigenaar van wordt.

Voordelen

  • Bij deze constructie van een huis kopen met je ouders ontvang jij huurtoeslag (tenminste, als je inkomen niet hoger is dan de normen van de Belastingdienst die daarvoor gelden).
  • Jij hebt helemaal geen hypotheek nodig. Dit loopt via je ouders.
  • Voor je ouders kan een tweede huis kopen een mooie manier van vermogensopbouw zijn. Zeker nu woningen steeds meer waard worden en ondertussen de rente op spaargeld heel laag is.

Nadelen

  • Je ouders moeten over de woning die ze voor jou hebben gekocht vermogensbelasting in box 3 betalen. Dat is het hoogste tarief voor de Belastingdienst.

6. Samen eigenaar worden van een woning

Een andere mogelijkheid is echt samen een huis kopen met je ouders, dus ook samen eigenaar worden van de woning. Jij voor 50% en zij ook voor 50%. Voor een dergelijke constructie is het wel belangrijk dat je ouders spaargeld of een mooie overwaarde op hun huidige woning hebben. De overwaarde kunnen zij bijvoorbeeld gebruiken om hun bestaande hypotheek te verhogen en vanuit die hogere hypotheek een deel van jouw woning te bekostigen.

Het fijne voor jou is dat je maandlasten daardoor minder worden, je meer budget hebt voor een woning en je over jouw deel van de hypotheek renteaftrek krijgt. Minder fijn voor je ouders is dat zij over de woning vermogensbelasting in box 3 moeten betalen, omdat dit hun tweede woning is. 

Ouders garant staan hypotheek

Vroeger kwam het veel voor dat ouders garant stonden voor de hypotheek van hun kind. Dat betekent dat zij de verantwoordelijkheid op zich nemen als jij eventueel in de problemen komt met de terugbetaling van je hypotheek. Hierbij kunnen zij tot een bepaald bedrag of voor de gehele hypotheek garant staan. Die garantstelling vervalt zodra je zelf in staat bent om de volledige hypotheek op je te nemen.

Helaas zijn er op dit moment nog maar een paar hypotheekaanbieders waarbij zo’n garantstelling mogelijk is. Ook zijn de eisen strenger geworden. Je mag niet meer dan 20% extra lenen door de garantstelling van je ouders. Daarbij moet je kunnen aantonen dat je dit bedrag binnen maximaal 5 jaar zelf kunt betalen. Daar moet je hard bewijs voor hebben, zoals een vaste loonstijging in de CAO.

Andere opties

Niet iedereen heeft de mogelijkheid om samen met ouders een huis te kopen. Misschien hebben je ouders er de middelen niet voor of voel je jezelf er niet prettig bij. Ook dan zijn er misschien opties om een financieel steuntje in de rug te krijgen bij jouw startershypotheek:

  • Als starter kun je in sommige gemeenten een Starterslening Dat is een lening met een extra lage rente waarop je in de eerste drie jaar niets hoeft af te lossen. Die lening komt bovenop je hypotheek en geeft je meer financiële ruimte.
  • Je kunt een woning kopen via Duokoop. Dat betekent dat je wel de woning zelf, maar niet de grond eromheen koopt. DNGB (de uitvoerder van Duokoop) koopt de grond voor je. Om toch de grond te kunnen gebruiken, betaal je maandelijks een bedrag (een canon). Je kunt de grond op elk moment alsnog kopen. Als de grond bijvoorbeeld € 50.000 waard is en je woning zelf € 150.000, dan kun je dankzij Duokoop deze woning al met een hypotheek van € 150.000 in plaats van € 200.000 bekostigen.

Jouw opties voor een hypotheek met je ouders onderzoeken?

Nu wil je vast weten hoeveel jij maximaal kunt lenen. En welke mogelijkheden er voor jou zijn voor een hypotheek met je ouders.

Benieuwd? Plan een gratis kennismaking in met een van onze Hypotheekexperts. Dan vertellen wij je vrijblijvend meer over al je opties. Met en zonder je ouders.

Klanten geven ons een:

357 beoordelingen

9.6