Overbieden huis: Hoeveel moet je overbieden?


Romy Veul door Romy Veul op 14-12-2022
95215x gelezen
5 min.

Wil jij een woning kopen? Dan kom je er haast niet meer onderuit te overbieden op een huis. Je bent niet de enige die staat te springen om een nieuwe woning. De vraag naar koopwoningen is enorm; het aanbod ervan een stuk minder. Om toch een goede kans te maken op die ene droomwoning, wordt vaak fors boven de vraagprijs geboden. Maar hoeveel overbieden op een huis is verstandig om niet naast het net te grijpen, maar ook niet té veel te betalen? En waar moet je qua hypotheek op letten? Lees hier alles wat jij moet weten.

Overbieden op huis en hoeveel overbieden

Overbieden huis: Waarom wordt er zoveel overboden?

De oorzaak voor dat overbieden is duidelijk: de krapte op de woningmarkt. Woningen gaan als zoete broodjes over de toonbank. Vooral appartementen en eengezinswoningen worden over het algemeen snel verkocht. Het kleine aantal woningen en de grote vraag zorgen ervoor dat mensen bereid zijn meer te betalen. 

Daarbij speelt ook mee dat er tegenwoordig vaak sprake is van bieden op inschrijving. Je krijgt dan één kans om een bod uit te brengen. Daar moet je vaak ook nog eens snel mee zijn; soms heb je maar een paar dagen de tijd. Het is dan niet mogelijk om nog een tweede bod te doen. De verkoper bepaalt aan de hand van alle biedingen op die datum met welke geïnteresseerde hij in onderhandeling gaat. Als jouw bod dus (beduidend) lager is dan dat van anderen, is de kans groot dat de woning aan je neus voorbijgaat. Daarom zijn mensen steeds vaker bereid om fors te overbieden.

Trouwens, nog iets: de vraagprijs die verkopers hanteren, is niet altijd het bedrag dat de woning waard is. Vaak bepalen verkopers samen met de makelaar een strategische vraagprijs en die kan ook bewust onder de taxatiewaarde liggen. Dat je gaat overbieden, betekent dus niet direct dat je meer voor een woning betaalt dan dat de woning waard is.

Hoeveel overbieden op een huis in 2023?

Hoeveel overbieden we gemiddeld op een huis in 2023? Nou, niet zo’n beetje - al is het wel iets minder dan in 2022. Als we kijken naar juli/augustus 2022, dan zie je dat bij woningen met een vraagprijs tussen de € 300.000 en € 400.000 in 61% van de gevallen meer dan € 25.000 werd overboden, in 6% van de gevallen was de overbieding zelfs meer dan € 50.000. Dat blijkt uit cijfers van NVM.

Vijf jaar geleden was de gemiddelde overbieding nog € 4.500; nu is dat een stuk meer.

Kanttekening daarbij is wel dat de huizenprijzen in de laatste maanden van 2022 niet of nauwelijks zijn gestegen. Het lijkt erop dat mensen ook minder hoeven te overbieden om een woning te bemachtigen dan begin 2022. Het is uiteraard nog onzeker wat de markt in 2023 zal doen. Onze Hypotheekexperts kunnen je hier up-to-date informatie over geven en houden dit goed in de gaten. 

Gemiddelde overbieding huis

Als je kijkt naar hoeveel we overbieden op een huis in 2022, zijn er wel verschillen te zien tussen de provincies. Zo wordt volgens NVM-cijfers in de provincie Utrecht een stuk meer overboden dan in provincies als Limburg. 

Let op: ook binnen die provincies kan de gemiddelde overbieding op een huis enorm verschillen tussen of je bijvoorbeeld in een stad als Amsterdam wilt gaan wonen of in een klein dorpje in de provincie. Pin je dus niet te veel vast op gemiddelde overbiedingen op een huis. Kijk liever wat voor jouw type woning in deze specifieke omgeving een gemiddelde koopsom is, bijvoorbeeld door daarvoor een aankoopmakelaar in te schakelen of door Kadaster-informatie op te vragen.

Hoeveel procent moet ik overbieden?

Heel leuk, al die cijfers over de gemiddelde overbieding op een huis. Maar waarschijnlijk ben je naar één ding het meest benieuwd: hoeveel procent moet jij overbieden om dit ene droomhuis te bemachtigen?

Heb je een aankoopmakelaar in de arm genomen? Dan kan die je waarschijnlijk adviseren over een goede tactiek voor bieden, en denkt die met je mee over een passend bod. Daarnaast – met of zonder aankoopmakelaar – kunnen de volgende tactieken helpen bij bepalen hoeveel procent jij gaat overbieden:

Bieden tactieken

  • Kijk naar de waarde van de woning. Je kunt bijvoorbeeld voor een paar euro informatie opvragen bij het Kadaster over de koopsom die is betaald voor vergelijkbare woningen. Zo weet je ongeveer voor welk bedrag jouw woning waarschijnlijk weggaat.
  • Houd de kosten voor onderhoud in gedachten. Moet er nog veel aan de woning gebeuren? Besef dan dat alles wat je overbiedt, afgaat van je budget om de woning te verbouwen of op te knappen. Verwacht je hoge onderhoudskosten? Dan kun je een voorbehoud van bouwkundige keuring afspreken. Je zit dan alleen aan de koop vast als de kosten die uit een bouwkundige keuring naar voren komen niet boven een bepaald bedrag uitkomen.
  • Kijk verder dan alleen de prijs. Verkopers gaan niet altijd voor het hoogste bod. Je kunt bijvoorbeeld ook een niet-torenhoog bod zonder voorbehoud van financiering uitbrengen als je daarvoor voldoende financiële middelen hebt. Dat is aantrekkelijk voor de verkopers, omdat ze meer zekerheid hebben dat de koop doorgaat. Of kijk of er andere voorwaarden zijn waarmee je de verkopers tegemoet kunt komen. Als zij bijvoorbeeld grote haast hebben om de woning te verkopen, kun je aangeven dat de sleuteloverdracht wat jou betreft snel kan plaatsvinden.
  • Wees realistisch. Laat je niet gek maken door het verkooppraatje van de makelaar en door alle berichtgeving over overbieden. Ga niet in de wilde weg een heel hoog bod uitbrengen om maar de woning te bemachtigen. Kijk kritisch of je dit bedrag echt voor het huis overhebt of niet.
  • Kijk naar je toekomstplannen. Overbieden brengt risico’s met zich mee als je van plan bent om niet lang in dit huis te blijven wonen. Je woning zou dan minder waard kunnen worden als de woningmarkt minder overspannen wordt. Zie je deze woning als het huis waar je oud wordt en verwacht je er nog wel een tijdje goed te zitten? Dan is het minder erg om nu boven de vraagprijs te zitten. Wil je over één of twee jaar weer verhuizen, dan is flink overbieden niet altijd een goed idee.
  • Houd je budget in je achterhoofd. Bied nooit meer dan wat je financieel kunt missen. Houd ook rekening met je maximale hypotheek. Daarover hieronder meer.

Overbieden en hypotheek, hoe zit dat?

Nu is er wel een dingetje met overbieden. Als je een bod uitbrengt op een woning, is het belangrijk dat je die prijs ook echt kunt betalen met een hypotheek en je spaargeld (en een eventuele overwaarde op je huidige woning). Daar gaat het weleens mis. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen (of 106% als je de hypotheek deels voor energiebesparende maatregelen gebruikt).

Als je overbiedt, kan het zijn dat de taxateur je woning voor minder taxeert dan wat je voor het huis hebt geboden. Dan zal je hoe dan ook een deel van de koopsom uit eigen zak moeten betalen. En dat nog naast de kosten koper die daar bovenop komen.

Lukt het niet om de financiering rond te krijgen doordat je te veel hebt overboden? Dan kun je alleen zonder boete (van 10% van de koopsom) onder de koop uit als je in de ontbindende voorwaarden een voorbehoud van financiering hebt opgenomen én kunt aantonen dat je hypotheekaanvraag is afgewezen. 

Moraal van het verhaal: check je budget voor overbieden op een huis

Dus? Zorg dat je helder hebt hoeveel jouw budget is voor een woning. En hoeveel je dus kunt (over)bieden.

Hoe je daarachter komt? Bereken via onze slimme rekentool alvast jouw maximale hypotheek. Zo krijg je snel een goede indicatie van jouw leenmogelijkheden.

En wil je heel precies weten hoeveel jij te besteden hebt en of je dus dit bod kunt betalen? Ga dan in gesprek met een van onze Hypotheekexperts. In een gratis kennismaking kunnen zij je precies laten weten hoeveel jij kunt lenen én wat jij dus op een woning kunt bieden.

Klanten geven ons een:

378 beoordelingen

9.7