Kosten huis kopen: Met welke bijkomende kosten krijg je te maken?

Wat zijn de kosten voor een huis kopen?

Het is niet meer mogelijk om zonder eigen geld een woning te kopen. Althans, tenzij je een schenking hebt waarmee je extra kosten kunt betalen. Dit heeft ermee te maken dat je maximale hypotheek nooit hoger dan 100% van je woningwaarde mag zijn (tenzij je een deel van de hypotheek gebruikt voor energiebesparende maatregelen; dan kun je soms meer lenen). Dat terwijl je bovenop de aankoopprijs van je woning altijd een aantal kosten voor een huis kopen zult maken.

Het gaat daarbij aan de ene kant om kosten koper: vaste kosten die je maakt om de woning op jouw naam te laten zetten. Aan de andere kant zijn er financieringskosten voor de hypotheek en diverse bijkomende kosten voor een huis kopen. Die laatste verschillen per woningkoper. Zo maakt het uit of je wel of niet een bouwkundige keuring laat doen en of je een hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie neemt.

Over het algemeen wordt uitgegaan van een percentage van 4-6% van de koopsom van de woning voor de kosten van een huis kopen. Dus dat komt bij een woning van € 300.000 neer op € 12.000 tot € 18.000. Dat percentage kan fors lager uitvallen voor starters die recht hebben op de vrijstelling van overdrachtsbelasting.

We kunnen de kosten voor een huis kopen opsplitsen in drie categorieën:

• kosten koper: de vaste kosten die je maakt voor de overdracht van de woning;
• financieringskosten;
• eventuele bijkomende kosten voor een huis kopen, afhankelijk van de keuzes die je maakt.

Kostenpost 1: kosten koper

Ten eerste kom je als koper van een bestaande woning voor kosten koper te staan. Dit is waar het ook over gaat als je op Funda achter de vraagprijs ‘k.k.’ ziet staan. Die afkorting wijst je erop dat volgende kosten voor jouw rekening zijn:

• overdrachtsbelasting;
• notariskosten voor inschrijving in het Kadaster.

De kosten voor de overdrachtsbelasting hangen af van de koopsom van je woning en van je situatie. Het verlaagd tarief is 2% van de koopsom. Maar als je starter bent (dat wil zeggen: als je tussen de 18 en 35 jaar bent en in 2024 een woning koopt van minder dan € 510.000), dan ben je vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Als je vastgoedbelegger bent of de woning koopt als vakantiewoning of tweede woning, dan betaal je juist wat meer: 10,4% van de koopsom.

Daarnaast betaal je kosten aan de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte en leveringsakte en de inschrijving van deze aktes in het Kadaster. Voor die kosten kun je uitgaan van zo’n € 1.000 tot € 1.300, maar de precieze kosten verschillen per notariskantoor.

Vrij op naam een huis kopen

Voor nieuwbouwwoningen hoef je deze kosten koper niet te betalen. De kosten zijn dan al bij de koopprijs inbegrepen. Daarom staat bij nieuwbouwwoningen niet ‘k.k.’ vermeld, maar koop je zo’n woning ‘vrij op naam’ (v.o.n.). Wel kom je bij een nieuwbouwhuis alsnog voor diverse bijkomende kosten voor een huis kopen te staan, bijvoorbeeld voor de notaris of een bouwkundige keuring.

Kostenpost 2: financieringskosten

Houd daarnaast rekening met financieringskosten voor je woning. Hieronder vallen de volgende kosten:

• taxatiekosten;
• kosten voor hypotheekadvies;
• notariskosten;
• NHG-kosten.

Taxatiekosten

Ten eerste betaal je kosten voor de taxatie van je woning, waarbij een taxateur de waarde van je woning bepaalt. Die waarde wil de hypotheekaanbieder weten om te kunnen oordelen of jouw aangevraagde hypotheek niet boven de waarde van je woning uitkomt. Een taxatie laat je doen door een onafhankelijke taxateur (niet de verkoop- of aankoopmakelaar). De taxatiekosten zijn afhankelijk van de waarde van je woning, maar liggen zo rond de € 500. Soms kan een taxatie voordeliger of juist iets duurder uitpakken.

Kosten voor hypotheekadvies

Daarnaast betaal je kosten voor hypotheekadvies als je daarvoor een professional inschakelt. Hiervoor betaal je een bedrag aan advies- en bemiddelingskosten aan de adviseur. Maar dan ben je er wel zeker van dat je een hypotheek afsluit die goed bij je situatie past én die je een voordelige rente biedt.

Bij Hypotheek.nl betaal je als starter € 2.350 voor hypotheekadvies en als verhuizer € 2.795 voor onafhankelijk hypotheekadvies. Voor eventuele complexe vraagstukken als een scheiding of een zzp-hypotheek komt daar een bedrag aan meerwerk bij (volgens duidelijke prijsafspraken). Die prijzen zijn all-in en inclusief verzekeringsadvies.

Notariskosten

In feite kun je notariskosten ook onder financieringskosten scharen. Een deel van de kosten betaal je immers voor je hypotheekakte en de inschrijving daarvan in het Kadaster.

NHG-kosten

Een mogelijke kostenpost die niet iedereen zal hebben, is de borgtochtprovisie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG biedt je een vangnet voor de terugbetaling van je hypotheek en is mogelijk voor hypotheken tot een bepaald bedrag. Dat bedrag ligt in 2024 op € 435.000 (of € 461.100 voor hypotheken inclusief energiebesparende maatregelen). Voor NHG betaal je een eenmalig bedrag van 0,6% van de koopsom. Wel levert NHG je direct een mooi rentevoordeel voor je hypotheek op.

Kostenpost 3: bijkomende kosten voor huis kopen

Daarnaast zijn er nog een aantal kostenposten waar je eventueel mee te maken kunt krijgen. Het gaat dan om deze kostenposten:

• kosten voor bankgarantie;
• kosten voor bereidstellingsprovisie;
• kosten voor een aankoopmakelaar;
• kosten voor een bouwkundige keuring.

Kosten voor bankgarantie

Wanneer je een woning koopt, zal de koper je vaak vragen om een waarborgsom van (meestal) 10% van de koopsom in een depot bij de notaris te storten. Die storting geeft de verkoper meer zekerheid over de aankoop. Mocht jij na de drie dagen bedenktijd de koop willen ontbinden (zonder dat je je op ontbindende voorwaarden kunt beroepen), dan moet je een boete betalen aan de verkoper. De waarborgsom garandeert dat dat geld er is.

De waarborgsom gaat gewoon van de koopsom af als je het bedrag zelf in het depot stort. Je betaalt dan bij de definitieve overdracht van de woning nog maar 90% van de koopsom, omdat je eerder al 10% hebt betaald.

Als je de waarborgsom zelf niet kunt of wilt betalen, kun je een bankgarantie aanvragen bij de bank. De bank staat dan voor dit bedrag garant en rekent daarvoor een klein tarief. Ga uit van gemiddeld zo’n € 350.

Kosten voor bereidstellingsprovisie

Moet je je hypotheekofferte verlengen, bijvoorbeeld omdat de sleuteloverdracht nog een tijdje op zich laat wachten? Of omdat je een nieuwbouwwoning hebt gekocht en de bouw daarvan wat uitloopt? Dan kun je bij sommige hypotheekaanbieders een verlenging van je hypotheek aanvragen tegen betaling van een bereidstellingsprovisie. Die is vaak zo rond de 0,25% van het gehele hypotheekbedrag per maand waarmee je de offerte verlengt.

Kosten voor aankoopmakelaar

Bij het kopen van een huis kun je een aankoopmakelaar in de arm nemen. Die gaat bijvoorbeeld mee naar de huis bezichtigingen, kan je helpen bij het bieden op een huis en kan met de verkoopmakelaar onderhandelen voor jou. De kosten voor een aankoopmakelaar verschillen per makelaar. Vaak is er sprake van een courtage (een percentage van de koopsom van de woning) of je betaalt een vast bedrag.

Je kunt de kosten voor een aankoopmakelaar terugverdienen doordat het inschakelen van zo’n makelaar je vaak ook een besparing oplevert. Een aankoopmakelaar kan je bijvoorbeeld adviseren over een passend bod en voorkomt dat je meer dan nodig gaat overbieden.

Kosten voor bouwkundige keuring

Wil je zeker weten dat de woning bouwkundig in orde is? Of vind je het fijn om te weten met hoeveel achterstallig onderhoud je rekening moet houden en welke kosten dat met zich meebrengt? Dan kun je een bouwkundige keuring laten doen. Een expert checkt dan de staat van de woning en kijkt bijvoorbeeld ook naar de fundering en de staat van de kozijnen. Ook als je hebt gekozen voor bieden onder voorbehoud van bouwkundige keuring, laat je zo’n keuring uitvoeren. De kosten zijn afhankelijk van de grootte van de woning. Zo rond de € 350 is een gemiddeld tarief.

Let op: vanwege de bijkomende kosten zal je altijd op z’n minst wat eigen geld achter de hand moeten hebben om een woning te kopen.

Aankoopkosten woning op een rij

Lang verhaal kort: als koper kom je altijd voor diverse kosten voor een huis kopen te staan. Hoeveel die kosten exact bedragen, zal per persoon verschillen. Het hangt er bijvoorbeeld van af of je een aankoopmakelaar in de arm neemt en of je kiest voor een NHG-hypotheek of niet.

Hieronder vind je een handige overzicht met alle mogelijke kosten voor een huis kopen.

Verder kun je bij een nieuwbouwhuis te maken krijgen met kosten voor meerwerk en betaal je bij nieuwbouw tijdens de bouw al rente. Daar staat tegenover dat je een nieuwbouwwoning vrij op naam koopt en daardoor geen overdrachtsbelasting en notariskosten verschuldigd bent.

Let op: je kunt de extra kosten voor huis kopen niet meefinancieren

Voorheen was het zo dat je de kosten voor het kopen van een huis soms kon meefinancieren. Helaas is dat sinds 2018 niet meer mogelijk. Je mag nu nog maar 100% van je woningwaarde aan hypotheek afsluiten. Dit betekent dat je de kosten voor het kopen van een huis zult moeten betalen van je spaargeld of van een gekregen schenking.

Welke aankoopkosten woning zijn fiscaal aftrekbaar?

Diverse aankoopkosten voor een woning zijn fiscaal aftrekbaar. Dat scheelt weer in het bedrag dat je aan belasting moet afdragen in het jaar na de aankoop van je huis. Een fijne fiscale meevaller!

De volgende aankoopkosten voor een woning zijn fiscaal aftrekbaar:

• kosten voor hypotheekadvies;
• de notariskosten voor de hypotheekakte en kadastrale rechten;
• de taxatiekosten die je voor de hypotheekaanvraag maakt;
• de NHG-kosten (borgtochtprovisie);

De volgende kosten zijn niet aftrekbaar:

• kosten voor de aankoopmakelaar;
• overdrachtsbelasting;
• kosten voor een bankgarantie.

Lees op de website van de Belastingdienst meer over wel en niet aftrekbare aankoopkosten voor een woning.

Wat zijn jouw mogelijkheden voor een koopwoning?

Nu je helemaal helder hebt welke kosten bij een huis kopen om de hoek komen kijken, is het misschien tijd voor een volgende stap: je voorbereiden op de aankoop van jouw nieuwe woning. Wil je weten hoeveel jij maximaal kunt krijgen aan hypotheek? Of heb je al een huis op het oog en wil je daarvoor een hypotheek aanvragen?

Schakel een Hypotheekexpert van Hypotheek.nl in. Die kan je al in een eerste (gratis!) gesprek vertellen hoeveel jouw budget voor een woning is.

En is je bod geaccepteerd? Dan regelen wij ook graag de hypotheekaanvraag voor je.